A Lei n.º 10.931, de 2 de agosto de 2004, por seu artigo 59 deu nova redação aos artigos 212, 213 e 214 da Lei n.º 6.015/73, trazendo em seu bojo uma inovação quanto aos procedimentos para retificação administrativa de bem imóvel, urbano e rural, afastando num primeiro momento a necessidade de intervenção judicial para o julgamento do pedido.
A legislação, entretanto, ao trazer essa inovação, pretende dar maior agilidade, haja vista que o processo judicial está muito moroso, permitindo, assim, que a elaboração dos procedimentos necessários para a retificação do imóvel seja feita por profissional habilitado a atender todos os novos requisitos trazidos e, por cento, ainda demandará algum tempo de maturação dentro dos cartórios de Registros de Imóveis.
A participação do advogado tanto pode ocorrer no primeiro de elaboração do pedido, mas também numa segunda fase, desde que ocorra impugnação por qualquer dos confrontantes indicados pela pessoa interessada e proprietária do imóvel retificando, quando então o Oficial do Registro de Imóveis encaminhará o processo à Vara de Registros Públicos (o que se dá aqui em Curitiba), enveredando pelo idêntico processo de suscitação de dúvida, tal qual permitido pelo artigo 198 da Lei n.º 6.015/73, mas com uma diferença que no processo de retificação administrativa, todas as partes já expuseram suas posições, inclusive o cartório de registro de imóveis, faltando apenas o cumprimento da fase judicial, se comportável a discussão nessa esfera administrativa, ou o encaminhamento das partes para as vias ordinárias quando se tratar sobre direito de propriedade (artigo 213, II, § 6.º da Lei n.º 10.931/04.
Já quanto ao processo de retificação administrativa a referida lei, com a nova redação do artigo 213 da Lei n.º 6.015/73, enumerando os casos ali permitidos, o que impõe uma situação de rapidez no encaminhamento do assunto no Registro de Imóveis competente. Dentre as situações mais comuns, principalmente, na atividade da advocacia voltada ao direito imobiliário, se trata de retificação de áreas de imóvel adquirido, cuja medida perimetral se encontra diferente daquela adquirida e constante da matrícula do imóvel e verifica no momento de medição para a elaboração de projeto de construção. E não falamos em transcrição, haja vista que os imóveis praticamente já estão todos inseridos dentro dos dispositivos da Lei n.º 6.015/73 e com matrículas próprias. Se por acaso, ainda estiver o imóvel sob forma de transcrição, o procedimento é o mesmo, bastando cumprir com o contido no artigo 176, § 1.º, 3, da Lei n.º 6.015/73, que trata especificamente da descrição correta do imóvel (aqui de acordo com a planta e o memorial descritivo), contendo todas as metragens, divisas e confrontações, para fins de suprimento, assim como a declaração do requerente neste sentido.
E dentre as principais alterações encontra-se a revogação da necessidade de se obter a anuência ou se chamar o alienante do imóvel para apor o “seu ciente” ao processo de retificação administrativa ou judicial, como antes estava previsto no artigo 213, § 2.º, da Lei n.º 6.015/73. Essa inovação veio realmente cumprir uma finalidade muito importante, haja vista que a disposição anterior em nada repercutia quanto ao procedimento, considerando que o comprador não tinha qualquer discussão da área retificanda (para maior ou menor, exemplificando) com o vendedor, apenas providenciando a sua citação (o que dificultava em muito o andamento do processo) para atendimento da lei, sob pena de nulidade. O comprador teria outros mecanismos para discutir com o alienante qualquer vício decorrente da venda, e quando o atual proprietário inicia o processo de retificação, fica claro e evidente que nada tem contra o alienante do imóvel retificando. Veja-se que o novo artigo não repete a redação final do caput do artigo anterior, que enunciava: “desde que tal retificação não acarrete prejuízo a terceiro”, justificando plenamente a nova redação, que não se pensa neste sentido, e assim for, esse terceiro deverá reagir ao pedido administrativo ou judicialmente.
No mais, a recente lei simplificou completamente o processo de retificação, permitindo a retificação administrativa, desde que o interessado cumpra algumas situações delimitadas no corpo do atual artigo 213.
Apenas como exemplo de uma situação vantajosa, é aquela prevista no referido artigo 213, II, que assim prescreve: “a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes”.
Desta forma o interessado deverá primeiramente obter na Prefeitura Municipal (o que ocorre aqui em Curitiba) a Certidão de Confrontante do imóvel retificando e, ainda, obtendo certidão de propriedade no Serviço de Registro Imobiliário (normalmente no mesmo serviço do imóvel retificando), para ter certeza da propriedade dos confrontantes e da possibilidade de conseguir suas “anuências” na planta elaborada e com espaço destinado a esse procedimento, ou para fins de indicar ao Oficial do Registro de Imóveis para a finalidade de notificação pessoalmente ou pelo correio, ou, ainda, através do Cartório de Títulos e Documentos (sempre em duas vias do requerimento e uma cópia da planta), conforme permite o § 2.º do mesmo inciso e artigo.
Uma lacuna deixada na nova redação do artigo 213 é quanto à necessidade de intervenção da Prefeitura Municipal em virtude do cadastro imobiliário existente e aquele que decorrerá da retificação administrativa, já com os atos praticados pelo registro imobiliário. A experiência nos primeiros processos já identificará a necessidade ou não de tal intervenção.
Finalmente, cabe apenas aplaudir a inovação trazida, o que muito vai ajudar no tráfego jurídico, haja vista a regularização do imóvel retificando em processo administrativo que espera seja bastante ágil, para não cairmos na mesma ciranda dos processos judiciais.
Como primeira análise da nova lei aguardo as críticas e sugestões dos colegas.
Dalton A. S. Gabardo
é advogado wahalla@terra.com.br