A desocupação de imóvel antes do prazo estipulado em contrato não obriga o locatário a pagar o aluguel, multa contratual e despesas de manutenção. A decisão é da Quinta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), durante o julgamento do recurso interposto por Malde Construtora Ltda. para garantir o valor da locação no período não utilizado.
A empresa alugou para a Companhia do Metropolitano de São Paulo – Metrô um edifício não-residencial com 11 pavimentos e 291 vagas de garagem, situado na Rua Butantã 285. O valor da locação foi concordado em R$ 105.550,32 mensais. Segundo a defesa da Malde Construtora Ltda, após quatro anos, o contrato foi renovado por mais 24 meses, convencionando o aluguel aos valores de mercado e mantendo em vigor as demais cláusulas contratuais.
No dia 10 de janeiro de 1996, a Metrô notificou a rescisão unilateral da locação estabelecendo a sua saída num prazo de 30 dias, embora o contrato obrigasse o aviso com antecedência mínima de 90 dias para a desocupação do imóvel. Passados 50 dias, a Metrô deixou o edifício livre.
A construtora entrou em juízo na 11ª Vara Cível Central da Comarca de São Paulo com uma ação de cobrança exigindo o aluguel no valor de R$ 140.733,76, pelo fato de a Metrô ter desocupado o imóvel 40 dias antes de terminar o período obrigatório de permanência estabelecido contratualmente. Requereu também impostos, taxas e despesas de manutenção de elevadores utilizados durante este tempo, no valor de R$ 7.986,24, e R$ 277.069,59 referente à multa contratual.
A Metrô contestou alegando que não chegou a ocorrer a renovação do contrato, que permaneceu no imóvel durante 81 dias após a prorrogação por prazo indeterminado e que agiu de acordo com o art. 56 da Lei Inquilinária. O juiz de primeira instância concedeu o pedido lembrando da prorrogação do contrato e das sanções estabelecidas por ambas as partes.
A defesa da Metrô apelou para a 9ª Câmara do 2º Tribunal de Alçada Civil. O tribunal julgou improcedente a ação, afirmando que “a renovação da locação somente se aperfeiçoa se as partes completam todos os requisitos, incluindo o valor do aluguel. Não celebrado novo instrumento, a locação se prorroga por prazo indeterminado, podendo a locatária rescindi-lo unilateralmente no prazo da lei”.
Inconformada com a decisão, a construtora interpôs um recurso no STJ sustentando que não existe qualquer determinação legal no sentido de que a renovação do contrato se dê obrigatoriamente em novo instrumento contratual. O ministro José Arnaldo da Fonseca, relator do processo, não conheceu do recurso, concordando com a decisão do tribunal.
Processo: RESP 397789