Negociação é a palavra de ordem do mercado imobiliário. A redução no crédito imobiliário, que, segundo o acompanhamento da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário (Abecip), em junho ficou 42,7% inferior ao ofertado no mesmo mês de 2014, diminui a quantidade de pessoas que podem contar com os financiamentos vinculados ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para a aquisição do imóvel.
A medida força uma melhora nas condições ofertadas da parte vendedora. Outro efeito positivo é que os compradores, ao adiar essa decisão, passam a estudar caminhos mais interessantes para esse tipo de negociação, onde o preço do dinheiro (a taxa de juros) seja menor ou não exista.
Consórcio
É o caso do profissional autônomo Andrey Morris Tortato, 28 anos. Desde os 21 anos, ele aposta no consórcio de imóveis como forma de ampliar o patrimônio. “Comecei com uma operação simples, ganhando ágio ao vender as cartas de crédito, quando era contemplado. Mas agora, passada a euforia de vendas no mercado imobiliário, decidi usar a carta de crédito, já que aumentou o poder de barganha de quem compra e tem o dinheiro na mão”, explica.
Manobras pra economizar
O autônomo Andrey Tortato diz que percebe estabilização dos preços, porém, acredita que vai conseguir abater toda a taxa de administração cobrada pelos consórcios no desconto do imóvel à vista. “Minha carta de crédito é de R$ 275 mil, os imóveis que estou visitando são de valores em R$ 300 mil, porque sei que chegando com o dinheiro o poder de barganha aumenta muito”.
Ele conta que aprendeu com os pais a usar o consórcio como forma de fazer o dinheiro render. “Sou contra a usar o dinheiro que não foi ganho a um juro muito alto, por isso não tenho cartão de crédito. Não posso ser ladrão do meu dinheiro”, ensina.
Dobro
Além de ganhar duas vezes, no desconto da compra do imóvel à vista e no pagamento sem juros pelo bem, Andrey percebe outras vantagens em ter esperado para realizar o sonho da casa própria. “Com menos pessoas em condições de comprar, vejo que os imóveis novos voltaram a ser entregues com piso, metais e louças, algo que não estava acontecendo no boom das vendas”.
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| Quem comprou imóveis pra ganhar dinheiro não consegue vendê-los rápido. Foto: Daniel Castellano. |
Bens voltam à negociação
O diretor de lojas próprias da Apolar, Jorge Henri Galiano, acrescenta que a alteração na política de crédito ressuscitou velhas práticas. “Voltaram a entrar na negociação imóveis ou terrenos na praia e carros para cobrir o percentual que deixou de ser financiado pelos bancos”.
Para ele, foi o grupo dos chamados “aventureiros” que perdeu dinheiro ao se descapitalizar, comprando imóveis graças às facilidades de financiamento, e agora precisa vendê-los rapidamente.
Programas sociais não mudam
Para quem recorre aos recursos do Programa Minha Casa Minha Vida e do FGTS, a Caixa esclarece que não houve qualquer alteração nas taxas de juros praticadas.
Os chamados pró-cotistas do FGTS, que se enquadram nas regras de não serem proprietários de imóveis e terem 36 meses de trabalho com carteira assinada, contam com linha de crédito de até 85% de imóveis de até R$ 400 mil, pelo prazo máximo de 360 meses.
As taxas de juros efetivas variam entre 7,85% e 8,85% ao ano.
Consórcios
A Ademilar Consórcio de Investimento Imobiliário, por exemplo, registrou 26% de crescimento no primeiro semestre. A diretora-superinte,ndente da empresa, Tatiana Schuchovsky Reichmann, reconhece que os objetivos dos consorciados variam bastante. “A correção da carta de crédito pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil) garante a atualização monetária de quem investe e com a vantagem de, se a pessoa for contemplada antes, poder negociar de várias formas. Uma delas é comprar o imóvel e usar o aluguel para terminar de pagar as cotas”.
Aposentadoria
Segundo ela, essa modalidade também tem sido procurada por quem tem o objetivo de planejar a aposentadoria imobiliária. Tatiana orienta que buscar uma empresa idônea e comparar as taxas de administração são os pré-requisitos indispensáveis a quem opta pelo consórcio. “Hoje, com o rigor da fiscalização do Banco Central, que exige das empresas prestação de contas sobre o PL (patrimônio líquido) a segurança sobre o cumprimento dos contratos é absoluta”.
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| Tem que ficar de olho nas taxas de juros. |
Cotas diferente
As mudanças na política de crédito imobiliário da Caixa Econômica Federam influenciaram, principalmente, o financiamento de imóveis usados, uma vez que a cota de financiamento desses imóveis nas operações com recursos da poupança (SBPE) é de 50% nas operações do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e de 40% para imóveis no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI – avaliação acima de R$ 650 mil), pelo Sistema de Amortização Constante (SAC).
Nesse tipo de financiamento, as taxas variam de 8,80% a 9,45% ao ano (SFH) e de 10,20% a 11% ao ano (SFI), com prazo máximo de 420 meses. Nos bancos privados, essa alteração levou as taxas de juros praticadas para a faixa ente 9% e 11%, e a liberação de financiamento de até 70% do valor do imóvel.
Surto
“Houve um susto, quando aconteceram as alterações na oferta de crédito da Caixa, que impactou na revisão de taxas de juros e percentuais financiados das demais instituições via o SBPE”, observa a corretora e despachante imobiliária Ediclea Leonel.
Ela explica que aos poucos, o mercado está retomando o antigo ritmo. “Sempre tem gente querendo vender e outros querendo comprar”, diz Ediclea.
