Como matéria constantemente debatida nos tribunais os limitadores de reajustamento da prestação da casa própria criado pelo Decreto-Lei n.º 2.164, de 19.01.84, foi alterado por inúmeras disposições normativas, primeiramente pelo BNH e, em seguida, após a extinção desse órgão, pelo Conselho Monetário Nacional (via Banco Central do Brasil), merece uma reflexão para se expor toda a cadeia de normas e regulamentos que tratam desse importante assunto, notadamente para os contratos com cobertura residual do FCVS, haja vista que nessa modalidade contratual o mutuário deve se preocupar apenas com o reajustamento da prestação, já que o saldo residual será assumido pelo FCVS.
O Decreto-lei n.º 2.164, de 19.09.84, previu em seu artigo 9.º: ?Os contratos para aquisição de moradia própria, através do SFH, estabelecerão que, a partir do ano de 1985, o reajuste das prestações neles previsto corresponderá ao mesmo percentual e periodicidade do aumento de salário da categoria profissional a que pertencer o adquirente?. Já no parágrafo primeiro, assim dispôs: ?Não será considerada, para efeito de reajuste das prestações, a parcela do percentual do aumento salarial da categoria profissional que exceder, em 7 (sete) pontos percentuais, à variação da UPC em igual período?.
Assim foi criado o chamado ?limitador para o reajustamento da casa própria?, definido em lei e normatizado pelo BNH através da Resolução n.º 14/84, em seu item 8 e 8.1 assim preceituou: ? – A prestação, os acessórios e a razão da progressão, no PES, serão reajustados no mesmo percentual do aumento do salário da categoria profissional a que pertencer o adquirente. 8.1 – Não será considerada, para efeitos dos reajustamentos previsto neste item, a parcela do aumento salarial da categoria profissional que exceder em 7 (sete) pontos percentuais à variação da UPC em igual período?.
Esse limitador teve a intenção de definir que o reajustamento da prestação calculada pela variação da categoria profissional do mutuário ou do índice pactuado em contrato para outras categorias, como para o autônomo, profissional liberal, empresário, etc., observando a época de reajustamento, semestral ou anual (isto com a entrada em vigor da R/BNH 41/85 e as opções oferecidas aos mutuários do SFH) não poderia exceder em 7 (sete) pontos percentuais à variação ocorrida pela correção monetária do saldo devedor do contrato apurada pela variação da Unidade Padrão de Capital – UPC no referido período. Exemplificando: mutuário, bancário, com reajuste no mês de setembro e vigência em novembro (60 dias): aumento salarial 110% e correção monetária pela variação da UPC no período de 80% = aplicação de reajustamento no percentual máximo de 87% e não pela aplicação plena dos índices percebidos pela categoria.
Esse limitador ainda foi previsto na RC. 19/84 (aditivos de opção pelo PES/CP) e RD-22/84 (novas cláusulas-padrão), todas do BHN.
Entretanto, a RC 37/85, de 11.03.85, alterou o limitador para constar o seguinte: ?8.3 – Não será considerada, para efeito dos reajustamentos da prestação, dos acessórios e da razão da progressão, a parcela do percentual proporcional mensal ao aumento salarial da categoria profissional do adquirente que exceder a variação proporcional mensal do valor da UPC, em igual período de variação salarial, acrescida de 0,583 ponto percentual?.
As RD 41/85, de 13.03.95 e RD 42/85 de 13.03.05, todas do BNH, repetiram a mesma redação da RC 37/85, seja para os aditivos contratuais como para os contratos novos assinados a partir de sua vigência.
Já a RD 46/85, de 25.06.85, alterou novamente o percentual do limitador, assim definindo: ?6.3 – Não será considerada, para efeito dos reajustamentos da prestação, dos acessórios e da razão da progressão, a parcela do percentual proporcional mensal do aumento salarial da categoria profissional do adquirente que exceder a variação proporcional mensal do valor da UPC do BNH, em igual período de variação salarial, acrescida de 0,5 ponto percentual?.
A RD 47/85 de 25.06.85 e a RD 58/86, de 23.04.86 (essa a última normativa baixada pelo BNH para os contratos no SFH, já na vigência do Decreto-lei 2.284/86 – Plano Cruzado I) mantiveram o mesmo limitador definido pela RD 46/85.
Até este ponto é importante destacar que o DL. 2.164/84 estabeleceu o limitador em 7 (sete) pontos percentuais e o BNH o fixou primeiramente 0,583 e por último em 0,5 ponto percentul.
Com a extinção do BNH pelo Decreto-lei n.º 2.291/86, e a competência do Conselho Monetário Nacional para orientar e disciplinar o Sistema Financeiro da Habitação, o Banco Central do Brasl, através da Resolução Bacen n.º 1.291, de 24.03.87, assim determinou: ?I – Estabelecer que os contratos de financiamento, firmados no âmbito do SFH, terão suas prestações mensais, reajustadas, a partir do mês de abril de 1987, na forma contratualmente prevista, observadas as disposições desta resolução. II – As prestações mensais vinculadas contratualmente ao PES/CP serão reajustadas nas seguintes bases: a) pela variação acumulada do IPC, que serviu de base ao aumento salarial nas respectivas datas-base das diversas categorias profissionais; acrescida do coeficiente de ganho real de salários; V – Fica estabelecido o coeficiente de 3% a ser aplicado como ganho real de salário das categoriais profissionais que têm data-base no mês de fevereiro de 1987?.
As Resoluções Bacen n.º 1.368, de 30.07.87 e 1.447, de 28.04.88 mantém o mesmo percentual de 3% para o ganho real de salários a serem aplicados sempre na data-base de aumento da prestação e seus acessórios (seguros, taxas, etc).
Entretanto, a Lei n.º 8.004, de 14.03.90, que deu nova redação ao artigo 9.º do Decreto-Lei n.º 2.164/84, assim preceituou: ?Art. 9.º – Parágrafo primeiro – Nas datas-base o reajuste das prestações contemplará também o percentual relativo ao ganho real de salário?.
Desta forma entendemos que sob o aspecto de disposição legal os limitadores de reajustamento da prestação da casa própria tiveram dois momentos: o primeiro, quando do DL. 2.164/84 que estabeleceu o limitador em 7 (sete) pontos percentuais; e o segundo, quando da Lei n.º 8.004/90, quando definiu o ganho real de salários, cujo percentual seria periodicamente definido pelo Banco Central do Brasil. Fora esta situação legal temos também as normativas baixadas pelo BNH e pelo Bacen, mas sempre ao arrepio das disposições legais.
É importante destacar neste momento do trabalho que o limitador definido pelo DL. 2.164/84, em 7 (sete) pontos percentuais, foi alvo de trabalho realizado pelos técnicos do BNH, do mais alto nível, que consideraram que essa parcela acrescida ao aumento salarial seria suficiente para quitação do contrato dentro do prazo de amortização definido no contrato original, sem qualquer intervenção do FCVS para pagamento de eventual saldo residual.
Sob esse prisma de tecnicidade, tanto o limitador de 7 (sete) pontos percentuais e suas alterações, como o ganho real de salário definido pelo Banco Central do Brasil e, posteriormente, quase que ratificado pela Lei n.º 8.004/90, têm a mesma intenção de permitir a amortização do contrato dentro do prazo acordado.
Cabe apenas diferenciar que o limitador deveria ser ajustado quando do aumento da prestação e seus acessórios, confrontando o aumento percebido pelo mutuário e o índice de correção monetária (seja pela UPC ou qualquer outro índice definido contratualmente para o reajustamento do saldo devedor, como a poupança a partir da Res. 1.253/87 – índice de poupança e TR a partir da Lei n.º 8.177/91) já que o ganho real de salários, uma vez não percebido o índice pela categoria caberia o pedido de revisão pelo mutuário para aplicação idêntica ao obtido por sua categoria profissional.
Neste contexto, entendemos que a partir da Lei n.º 8.004/90, já não mais funcionaria qualquer limitador para o reajustamento dos contratos do SFH, mormente para aqueles vinculados à cobertura do FCVS (fundo esse extinto a partir da Lei n.º 8.692/93), prevalecendo os limitadores para os contratos assinados anteriormente à vigência dessa lei, até pelo respeito ao ato jurídico perfeito e ao princípio da irretroatividade.
Na realidade os Agentes Financeiros do SFH nunca aplicaram qualquer modalidade dos limitadores, concentrando-se apenas nos aumentos salariais definidos pela legislação federal e, posteriormente, pelos índices obtidos pelas categorias profissionais, e abandonando totalmente essa situação dos limitadores quando da vigência da Resolução Bacen n.º 1.291, de 24.03.87 que trouxe a inovação do ganho real de salários, não como limitador, mas como um ?plus? aplicado aos índices percebidos pelo mutuário como forma de permitir a quitação do contrato dentro do prazo acordado, desconhecendo-se que o Coeficiente de Equiparação Salarial – CES, definido no cálculo da prestação contratual já teria esse condão, ou seja, de permitir o equilíbrio da prestação em face de descompasso ocorrida na correção monetária a ser aplicada na prestação e no saldo devedor. A própria regulamentação do BNH, no período pós 84, em virtude de renegociações, índices provisórios, etc, acabou por esconder esse critério definido em lei e convencionado em todos os contratos assinados até a vigência da Lei n.º 8.004/90.
Esclareça-se, ainda, que o limitador, enquanto vigente, seria aplicado apenas no aumento da prestação, já que o DL. 2.164/84 fala em ?prestação?, ou seja, a parcela de amortização e juros, e não em acessórios (taxas de administração e seguros), os quais poderiam ser reajustados pela correção plena da variação da UPC ou outro índice pactuado para o saldo devedor.
Dalton A. S. Gabardo é advogado e consultor imobiliário.wahalla@terra.com.br