Ao longo do tempo a propriedade urbana vem deixando de ser objeto de livre destinação de seu possuidor/ou proprietário.
A função social vem se sobrepondo ao interesse privado, quanto a destinação da mesma.
Com o advento da Constituição Federal/88, a função social da propriedade ganhou mais destaque, atribuído ao Poder Público competência sobreposta ao interesse privado no sentido de estabelecer a conveniência de seu uso de acordo com o interesse público. Porém, essa atribuição se ampliou com a Lei 10.257/01 – Estatuto da Cidade – quando trata da política urbana referente ao parcelamento, edificação ou utilização compulsória da propriedade.
Observe que o legislador atribuiu ao município competência ampliada quanto à propriedade urbana ou subutilizada. Previu que a Lei Municipal ao incluir determinada área em seu plano diretor poderá determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsória do solo urbano não edificado, subtilizado ou não utilizado, devendo, para tanto fixar as condições e os prazos para implantação da referida obrigação (art. 5.º, caput – Lei 10.257/01).
Na própria Lei o legislador faz esclarecer o conceito de subutilização do imóvel urbano, qual seja, aproveitamento inferior ao mínimo definido ao plano diretor ou em legislação dele decorrente.
O Poder Executivo Municipal ao constatar a denominada subutilização do terreno urbano poderá notificar seu proprietário para cumprimento da obrigação, averbando-a no Cartório mesma Lei prazo de 1 ano a partir da notificação para que proprietário notificado venha protocolizar, junto ao órgão municipal competente projeto de adequação de uso de seu terreno.
Após, a apreciação com respectiva aprovação do mencionado projeto existe também fixação do prazo de 02 anos, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras do empreendimento.
A transmissão do imóvel, por ato intervivos ou causa mortis, posterior à data da notificação, transfere as obrigações de parcelamento, edificação ou utilização prevista no art. 5.º da Lei sem interrupção de quaisquer prazo, nos termos do art. 6.º da mesma lei.
O não cumprimento daquelas obrigações, acarretará ao proprietário conseqüências, eis que o município procederá aplicação de IPTU progressivo no tempo, mediante majoração da alíquota pelo prazo de 5 anos consecutivos a fim de que nesse prazo o proprietário venha cumprir aquelas obrigações, mas, se assim o proprietário não cumprir aquelas obrigações no prazo de 5 anos, o município manterá cobrança de IPTU pela alíquota máxima até que se cumpra a referida obrigação (art. 7.º, caput e parágrafo 1.º e 2.º da Lei 10.257/01).
No entanto, poderá o município, após 5 anos, sem o cumprimento das obrigações estabelecidas no plano diretor e na notificação optar pela desapropriação do imóvel, com pagamento em título da dívida pública, nos termos do artigo 8.º e seus parágrafos.
Portanto, o proprietário deve estar bastante atento para essa nova realidade jurídica que altera profundamente a natureza da propriedade urbana, que, conforme demonstrado havendo o interesse com município contido em seu plano diretor quanto ao parcelamento, edificações ou utilização de determinado terreno urbano, deverá o proprietário, nos prazos previstos em lei, adequá-los as exigências estabelecidas na notificação do município.
Temos, então, duas vertentes, uma relacionada ao planejamento urbanístico do solo da cidade e a outra relacionada ao animus e ao interresse do proprietário quanto à finalidade que deseja da sua propriedade. As duas partes, município e proprietário – devem estar atentos à verdadeira função social de determinado terreno urbano, devendo prevalecer, sobretudo, o bom senso em que se refere a aplicação da Lei em comento, sob pena de se transformar esse instrumento legal em procedimento de insegurança nas relações de direito real, que, se bem aplicados proporcionará desenvolvimento urbanístico planejado, afastando a insegurança indicada.
O equilíbrio e o bom senso deve ser a linguagem usada pelos administradores públicos ao adotarem esse procedimento do estatuto da cidade.
Interesse público e liberdade, para se fazer justiça!
Wilson Luiz Darienzo Quinteiro
é advogado em Maringá, presidente da Adecom – Associação de Defesa do Consumidor de Maringá.