Os bancos privados emprestaram R$ 4,793 bilhões para o financiamento da casa própria com recursos da caderneta de poupança. Foi o melhor desempenho já registrado pela Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) desde 1995. Na comparação com 2004, quando as contratações somaram R$ 3 bilhões, a expansão foi de 59,7%.
O resultado de 2005 superou não só as expectativas da Abecip, que esperava por um desembolso de R$ 4,5 bilhões, como a determinação do CMN (Conselho Monetário Nacional), que obrigava os bancos a elevar em até 50% a concessão de crédito para a habitação em relação a 2004.
Para cumprir a determinação do CMN, os bancos acirraram a disputa pelo cliente e passaram a oferecer produtos mais atrativos. Com a concorrência levada, os prazos de pagamento ficaram maiores e os juros menores, o que adequou o crédito imobiliário ao bolso do mutuário e facilitou o fechamento de novas contratações.
Além disso, a regulamentação de leis que trouxeram segurança para as operações de crédito imobiliário ajudaram a aquecer o mercado. ?Foi regulamentada a regra do patrimônio de afetação – que permite a segregação de um empreendimento imobiliário das demais operações de uma incorporadora – e houve mais dinheiro no mercado?, disse o presidente da Abecip, Décio Tenerello, se referindo à resolução de 2004 do CMN que obrigou os bancos privados a reduzir do estoque virtual do FCVS (Fundo e Compensação das Variações Salariais) e aplicar o dinheiro na habitação.
Tenerello afirmou que a substituição da hipoteca pela alienação fiduciária como garantia para a compra do imóvel também incentivou os bancos a direcionarem mais recursos para crédito imobiliário. A alienação acelera a retomada de imóveis dos inadimplentes. Antes, o processo podia se arrastar por décadas na Justiça.
?As perspectivas para 2006 são animadoras, pois está em curso o fortalecimento institucional do crédito imobiliário, em decorrência da aplicação crescente da alienação fiduciária de bem imóvel e medidas tributárias que propiciam o aumento da liquidez das moradias, como a redução do Imposto de Renda nas vendas de imóveis ou a total desoneração do IR, se o produto da venda for reaplicado integralmente na aquisição de outro imóvel?, disse Tenerello.
Segundo ele, a regulamentação da oferta de novas garantias para os financiamentos -como os recursos aplicados em entidades de previdência complementar – trará mais recursos para o setor, já que os fundos de pensão tem patrimônio superior a R$ 330 bilhões ?e seus participantes são trabalhadores qualificados, o que permite supor novos avanços rumo à melhoria dos créditos habitacionais?.
Para 2006, a expectativa do governo é que o CMN mantenha a obrigação de elevar em 50% a aplicação dos empréstimos habitacionais. A Abecip projeta uma expansão um pouco menor, de 40%. Se a meta pedida pela Abecip for aceita, os contratos imobiliários financiados com recursos da poupança poderão somar R$ 6,7 bilhões neste ano.
A Caixa Econômica Federal retornou ao financiamento habitacional com dinheiro da poupança no final de 2005 com R$ 2 bilhões a serem oferecidos ao mercado. Esse dinheiro deve ser usado em 2006.
Unidades financiadas
No ano passado, os recursos da poupança financiaram a aquisição de 60.769 imóveis, um incremento de 12,9% na comparação com 2004. Os recursos públicos, provenientes de fundos e programas sociais – como o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e o PAR (Programa de Arrendamento Residencial) -, operados pela Caixa, atenderam 443 mil famílias com R$ 9,2 bilhões.
Tenerello disse que para a poupança voltar a financiar de 100 mil a 200 mil imóveis por ano – como nos tempos do extinto BNH – é preciso consolidar as condições adequadas para a expansão das operações de securitização de recebíveis imobiliários, aproveitando a demanda por CRI?s (Certificados de Recebíveis Imobiliários).
Para que esse volume seja alcançado, como se espera no qüinqüênio 2006-2010, será indispensável a consolidação do SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário)?, afirmou ele.
Crédito imobiliário deve ser 40% maior em 2006
O CMN (Conselho Monetário Nacional) deve se reunir na quinta-feira da próxima semana para definir a meta de expansão do crédito imobiliário para 2006. A Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) e CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) concordaram em definir a alocação de R$ 6,7 bilhões para a habitação. Esse montante representará uma evolução de 40% em relação a 2005, quando os bancos direcionaram a quantia recorde de R$ 4,793 bilhões para o financiamento de 60.769 moradias com recursos da poupança.
Essa meta deve valer para todo o ano de 2006. No ano passado, o CMN fixou metas para de expansão para o primeiro (30%), segundo (45%), terceiro (50%) e quarto (50%) trimestres do ano em relação a igual período de 2004.
Esses percentuais foram criados para diluir o impacto de uma resolução de 2004 do CMN que mandava os bancos zerar o estoque virtual do FCVS (Fundo de Compensação das Variações Salariais) até agosto de 2007. Se a determinação tivesse sido cumprida, os bancos privados precisariam ter direcionado R$ 12 bilhões no ano passado para a habitação. Mas os bancos e construtoras concordaram que não haveria demanda para todo esse montante.
?Não adianta colocar muito dinheiro no mercado, criar uma falsa expectativa enquanto a renda continuar deprimida. Porque o cliente vai ao banco, não consegue crédito por insuficiência de renda e isso gera confusão e prejudica todo mundo?, afirmou o presidente da CBIC, Paulo Safady.
Segundo ele, o direcionamento de recursos para a casa própria poderia chegar a R$ 15 bilhões neste ano se fosse utilizado o estoque virtual de FCVS previsto para 2006.
?Nosso problema não é dinheiro, pois há excesso de recursos. Precisamos de crescimento econômico, recuperação da renda e consolidação do arcabouço jurídico e institucional do setor?, afirmou Safady.
Apesar de concordar em diluir a aplicação do FCVS virtual, a CBIC não se entende com a Abecip sobre o alongamento do prazo para utilização dos recursos. A Abecip quer estender o prazo para dezembro de 2010, mas a CBIC quer que o dinheiro seja totalmente aplicado até dezembro de 2008.
?Acredito que não precisamos de metas de expansão. O mercado deveria ser 100% livre. Dinheiro para financiar tem. Precisa agora criar condições para o mercado consumir todo o crédito disponível?, afirmou Safady.
Quando determinou o retorno da aplicação do FCVS virtual, estimado em R$ 15 bilhões, o CMN pretendia aquecer a produção imobiliária. Esperava-se que a resolução representasse uma injeção de R$ 200 milhões por mês para a habitação.
Os bancos podiam classificar créditos do FCVS como sendo parte do financiamento habitacional exigido pelo governo. O FCVS é um crédito que serve para cobrir o rombo que mutuários do antigo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) deixaram nos bancos privados em decorrência da política de subsídios do governo.
Pelas regras em vigor, os bancos são obrigados a destinar 65% de seus depósitos em cadernetas de poupança ao financiamento habitacional. Uma regra do CMN permite que algumas instituições não cumpram essa norma.