Situação que, infelizmente, ainda atinge parcela significativa da população, diz respeito ao desconhecimento da existência de ônus hipotecário sobre imóvel adquirido junto às construtoras e/ou incorporadoras.
De fato, uma das maiores aspirações do cidadão comum é, justamente, a aquisição da casa própria. Neste aspecto, é comum a oferta de imóveis novos em fase de construção, mediante pagamentos parcelados ao longo do período da obra.
O que o adquirente não sabe é que a construtora anteriormente, havia efetuado um financiamento junto a alguma instituição financeira, geralmente a Caixa Econômica Federal, e oferecido como garantia do débito, justamente, a hipoteca sobre os futuros apartamentos a serem construídos. Ou seja, o imóvel adquirido já está onerado em favor do banco, sem que o adquirente tenha conhecimento da existência deste débito.
Na sua boa-fé, o adquirente efetua o pagamento integral do imóvel. Entretanto, muitas vezes a construtora recebe o valor, mas fica em débito com a instituição financeira, o que motiva o ingresso da ação judicial de cobrança, tendo como garantia, justamente, o imóvel quitado pelo comprador.
Como a hipoteca é uma garantia real, que incide sobre o bem imóvel e tem assegurado o chamado direito de seqüela, ou seja, o acompanhamento do ônus independente de quem esteja na propriedade do bem, a verdade é que o adquirente do imóvel ficava completamente desguarnecido, pois mesmo já tendo efetuado a compra e o respectivo pagamento, permanecia com o imóvel garantindo uma dívida que não era sua, causando prejuízos elevados, pois tinha que, praticamente, pagar novamente para ter o bem liberado, sob pena de perdê-lo em função do débito anterior da construtora com a instituição financeira.
Esta situação, todavia, está sendo revertida perante os Tribunais, isto porque, o entendimento hoje dominante, privilegia o adquirente de boa-fé, que não tenha sido comunicado da existência da hipoteca por ocasião da aquisição do imóvel. Em contrapartida, pune a conduta negligente da instituição financeira que, na preservação do seu crédito perante a construtora, deixou de fiscalizar a venda das unidades imobiliárias e participar de tais alienações, dando a oportunidade do adquirente ter o real conhecimento do ônus que pende sobre o bem.
Nesse contexto, foi editada pelo Superior Tribunal de Justiça, a Súmula n.º 308, que dispõe: ?A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.?
Deste modo, conta o adquirente com a proteção jurídica da medida judicial dos embargos de terceiro, para livrar o seu imóvel de tal garantia hipotecária, resguardando de forma absoluta, a sua boa-fé.
Marcione Pereira dos Santos é advogado e professor universitário em Maringá/PR.