A convenção de um condomínio em muito se assemelha à lei, pois, tanto uma quanto a outra, estipulam regras de conduta, determinando, previamente, o modo de comportamento das pessoas.
As diferenças, óbvias, residem no aspecto da generalidade a lei vale para todos e o condomínio somente para os condôminos e da anuência a lei vale, independente do querer do cidadão, enquanto que a convenção condominial é o resultado do ajuste de vontade dos condôminos.
Justamente por isso, é dúvida freqüente a questão da multa, prevista para o caso de atraso no pagamento das parcelas condominiais. Com efeito, grande parte dos condomínios constituídos antes da vigência do novo Código Civil, estipulavam a multa em 20%, sobre o valor da parcela, para o caso de atraso no pagamento das mensalidades.
Entretanto, com a entrada em vigor da nova legislação civil, houve a redução deste limite, para o patamar de 2%, conforme previsto no art. 1336, § 1.º, que dispõe: ?o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.?
A questão que se coloca é a seguinte: A nova lei não valeria somente para os condomínios que se constituíssem após a sua vigência, já que, os anteriores estariam acobertados pelo chamado ?ato jurídico perfeito?, pois quando foram elaborados, era perfeitamente válida a cobrança de multa em 20%?
Em recente julgamento, chamado a enfrentar tal questão, o Superior Tribunal de Justiça posicionou-se reconhecendo a preferência da nova lei à convenção condominial.
Isto porque, apesar de haver um fundamento contratual na constituição de um condomínio, onde um agrupamento de pessoas decide a forma de conduta naquele determinado ambiente, prevalece a chamada ?natureza estatutária da convenção do condomínio?, vez que, a sua força coercitiva, ultrapassa as pessoas que assinaram o instrumento original, para alcançar qualquer um que ali ingresse, definitiva ou temporariamente.
Assim, tanto os novos proprietários, quanto os eventuais inquilinos, que não participaram da elaboração originária da convenção condominial, sujeitam-se aos seus efeitos.
Esta noção de estatuto e não de contrato do condomínio, é fundamental para explicar a questão da multa, pois, se fosse um contrato, a estipulação em 20%, anteriormente à edição do novo Código Civil, prevaleceria em atenção ao chamado ?ato jurídico perfeito?, já que, quando criado não havia impedimento legal.
Todavia, como se reconhece uma noção estatutária à convenção condominial, esta deve se sujeitar ao império da lei, inclusive a nova, de tal sorte que, às prestações devidas antes da entrada em vigor do atual Código Civil, pode-se aplicar a multa anteriormente prevista no condomínio, mas para as prestações devidas após o novo diploma civil, a multa fica automaticamente reduzida a 2%, independente do que preveja a convenção condominial.
Marcione Pereira dos Santos é advogado, professor universitário em Maringá e Cascavel, com mestrado em Direito Civil pela UEM.