Você sabia que qualquer construção ou reforma precisa de alvará na prefeitura e contratação de profissional habilitado (arquiteto ou engenheiro)?
Uma pesquisa feita pelo Instituto Datafolha em 2015, a pedido do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU/BR), mostrou que, em todo o Brasil, 54% da população economicamente ativa já construiu ou reformou imóvel residencial ou comercial. Desse grupo, 85% fizeram o serviço por conta própria ou com pedreiros e mestres de obras, amigos e parentes, desrespeitando as leis e normas vigentes que exigem a assistência de um profissional especializado. Apenas 14% contrataram arquitetos ou engenheiros. Neste grupo, 78% se sentiram satisfeitos com o serviço e o imóvel pronto.
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Porém, a pesquisa revela muito mais que estatísticas. Ela mostrou o desconhecimento da população em relação à importância e necessidade de fazer uma obra regularizada. Um dos problemas que aparecem com mais facilidade acontece na hora de vender o imóvel. Dependendo do caso, o dono poderá gastar um bom dinheiro para regularizar a construção. Isso, é claro, sem contar o sério risco de integridade de quem mora ou frequenta o local.
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Quem se arrependeu amargamente de fazer uma obra sem a contratação de um arquiteto foi a professora universitária Anelize Fayad, 50 anos. Ela e a mãe tinham um problema com infiltração de água na sacada do apartamento. Em 2007, contrataram uma empresa de “marido de aluguel” que cobrou R$ 15 mil e disse que neste valor todos os serviços já estariam inclusos, e que elas só teriam que comprar alguns materiais.
Foram quase 10 meses de obra e muita dor de cabeça. “Entre outros serviços menores de troca de alguns azulejos na cozinha e colocação de tela mosquiteira nos quartos, o serviço principal era a retirada das janelas da sacada, para colocação de um parapeito de granito e a recolocação das janelas no lugar”, contou. “Depois que retiraram a janela, demoraram três semanas para voltar aqui. Colocavam uma, ficavam dias sem vir, depois colocavam outro pedaço, não vinham mais. Passamos toda a época de inverno com essa sacada aberta. Morríamos de frio dentro de casa. E o serviço ficou horrível”, disse Anelize.
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Um dos serviços, por exemplo, fez com que entrasse água dentro de casa toda vez que chovia. “Me arrependi muito de não contratar um arquiteto para planejar e supervisionar o serviço. Ficaria muito mais bem feito e rápido. O que eu gastei com essa empresa pagaria o arquiteto, os serviços e os materiais”, analisa a professora.
Custa caro?
Uma das desculpas mais usadas por quem ignora a contratação de um profissional gabaritado é o preço. Mariana Vaz de Gênova, gerente de fiscalização do CAU-PR, rebate este argumento. “Um arquiteto pode custar entre 5% a 15% do valor total da obra. Mas com ele, a obra fica 30% mais barata, visto que o profissional sabe calcular a quantidade necessária de materiais e evita o desperdício. Não contratar um arquiteto é uma economia burra. Sem contar que, sem ele, não é possível regularizar a obra”, diz Mariana.
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Na pesquisa do CAU, a maioria das pessoas que não contratou engenheiro ou arquiteto se disse arrependida porque houve falta de planejamento, os custos ficaram muito acima do orçado, os prazos atrasaram, uma quantidade muito grande de materiais foi desperdiçada e houve a necessidade de refazer serviços que ficaram mal feitos.
“A pessoa contrata um pedreiro, que acha que se colocar mais ferro do que concreto vai ter um imóvel mais bem estruturado. Não pode ser nem ferro a mais, nem cimento a mais. Tem uma proporção exata para garantir a resistência e estabilidade. Mesma coisa é o revestimento cerâmico. O leigo vê o tamanho da área, faz um cálculo, coloca um pouco a mais de material caso dê algo errado. E no fim sobram ou faltam montes de materiais. Só um profissional garante os cálculos corretos e a segurança da estrutura”, diz Mariana.
“Não vai dar nada”
Jussara Policeno Carvalho, diretora de fiscalização da Secretaria Municipal de Urbanismo de Curitiba, conta que é muito comum as pessoas começarem a construir sem alvará, achando que “não vai dar nada”. Em Curitiba, por exemplo, as multas para obras irregulares variam de R$ 200 a R$ 100 mil (lei 11.095/2004), conforme tamanho e tipo do imóvel e também o tipo de infração detectada. Cada município tem as suas próprias leis.
Na capital, o setor já realizou 2.211 fiscalizações, de janeiro a agosto deste ano. Destas, 1.224 (55%) resultaram em notificações, que foram resolvidas pelos proprietários. Outras 987 resultaram em autuações, mais da metade delas (521 casos) por falta de alvará de construção.
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Além da falta de alvará, entre as irregularidades mais comuns também estão o uso de 100% do passeio (calçada) como depósito de tijolos, areia, brita e ferragens, sem preocupação em deixar espaço para os pedestres. Outro índice grande de reclamações é a queda de resíduos da obra no terreno vizinho.
A diretora mostra que toda obra precisa ter tapume, tela de proteção na divisa do terreno e, conforme tamanho do imóvel, o bandejão de proteção, para o caso de queda de resíduos. Ela ainda explica que o setor não age de forma “proativa”, e somente “provocada”, ou seja, vai fiscalizar quando recebe alguma reclamação ou denúncia via telefone 156. De 1º de janeiro até dia 26 de setembro, o 156 recebeu 2.958 registros de pedidos de fiscalizações em obras. Quase todos resultaram em fiscalizações.
“Muita gente até atende a legislação vigente, se preocupa com os recuos, a taxa de ocupação do terreno, etc. Mas constrói sem o alvará. E o maior argumento para não contratar um arquiteto é que falta dinheiro”, diz Jussara.
Consequências
O problema de imóveis irregulares pode ou não vir imediatamente. Conforme Luciana Schafazuzer de Pauli, diretora do departamento de Controle de Edificações, da Secretaria Municipal de Urbanismo de Curitiba, o primeiro problema é não conseguir financiamento para construir. O outro é na hora de vender o imóvel. Se não estiver averbado no cartório (o que só se consegue quando a obra é legalizada), o comprador não consegue financiamento junto ao banco, mesmo que apenas parte do imóvel esteja averbada. O comprador tem que dispender o valor do negócio à vista.
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No caso de falecimento do proprietário, o “problema” fica para os herdeiros que, para regularizar, precisam seguir todo o trâmite como se fosse uma construção nova. “Corre o risco da pessoa ter que demolir parte do imóvel e fazer diversas alterações para que a construção fique dentro da lei. Às vezes sai mais barato demolir tudo e construir de novo”, alerta Luciana.