O Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou que a Caixa Econômica Federal (CEF) não pode executar a penhora de imóveis comprados por terceiros com boa-fé. A hipoteca, uma garantia que incide sobre bens imóveis que pertençam ao devedor, não pode ser estendida a terceiros adquirentes desavisados. Em outras palavras, se um novo comprador adquirir o imóvel sem saber da hipoteca está respaldado pela lei para não pagar a dívida que não foi contraída por ele.
A Caixa argumentou junto ao STJ que qualquer negócio entre a incorporadora e os compradores será inadmissível diante da hipótese em que a credora (a instituição financeira) não participou da celebração de contrato de compra e venda para o novo dono, tampouco liberou os vendedores da hipoteca
A instituição pretendia reverter decisão da Justiça Federal, em Brasília, que admitiu que o terceiro prejudicado pudesse entrar com ação de embargos de terceiro para se livrar da penhora que incide sobre o imóvel que adquiriu de boa-fé.
O STJ, no entanto, considerou que a CEF agiu com negligência na preservação do crédito perante sua devedora ao deixar de fiscalizar a alienação das unidades imobiliárias, na forma prevista no contrato de mútuo. O relator do processo, ministro João Otávio de Noronha, negou provimento ao recurso.
A súmula 308 do STJ define que a hipoteca formada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa da compra ou venda, não tem eficácia em relação a quem adquiriu o imóvel. Já a súmula 84 diz que é admissível a oposição de embargos de terceiros fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda do imóvel ainda que desprovido de registro.