A revisão do Plano Diretor de Curitiba abriu espaço para um debate direto entre poder público, especialistas e setor imobiliário sobre um dos principais desafios das grandes cidades: ampliar a oferta de moradia acessível. Em evento promovido pela Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR), lideranças defenderam ajustes nas regras urbanísticas para viabilizar a produção de habitação de interesse social em áreas com infraestrutura.
A presidente da entidade, Maria Eugenia Fornea, destacou que o momento é estratégico para avançar em mudanças e ampliar a participação do setor produtivo na solução do problema. Segundo ela, um dos principais entraves está na baixa densidade permitida pela legislação atual. “Hoje nossa legislação permite uma densidade muito baixa, o que encarece a terra e limita a produção de imóveis para baixa renda”, afirmou, ao defender a revisão de parâmetros como coeficiente de aproveitamento, gabarito e uso do solo.
A proposta da entidade é ampliar o diálogo para encontrar um equilíbrio entre diferentes interesses e tornar o ambiente mais favorável à produção habitacional. “A cidade é composta por vários atores. O que buscamos é um ponto que atenda o mercado, a população e o desenvolvimento urbano”, disse.
O prefeito de Curitiba, Eduardo Pimentel (PSD), reforçou que a habitação de interesse social está entre as prioridades da gestão e que os avanços dependem de articulação conjunta entre iniciativa privada e poder público. “Quando todos caminham para o mesmo lado, a chance de dar certo é muito maior”, afirmou. Ele também citou iniciativas recentes, como ajustes em decretos, programas habitacionais e políticas de incentivo para a revitalização do centro da cidade.
Regras atuais dificultam acesso à habitação de interesse social
Dados apresentados no evento mostram o tamanho do desafio. Cerca de 70% das famílias de Curitiba têm renda compatível com programas habitacionais, mas a oferta está muito abaixo da demanda. No último ano, apenas uma pequena parcela dos lançamentos imobiliários foi destinada a esse público, o que evidencia o descompasso entre necessidade e produção.
Para especialistas, esse cenário está diretamente ligado às regras urbanísticas e aos custos de produção. O diretor de Habitação de Interesse Social da Ademi-PR, Paulo Folador, explicou que o modelo atual favorece produtos mais rentáveis, como apartamentos compactos, que conseguem absorver melhor o custo do terreno. “Hoje o mercado consegue pagar muito mais por um terreno com esse tipo de produto. A habitação de interesse social não consegue competir”, afirmou.
Outro ponto levantado pelos especialistas da Ademi-PR foi o impacto de exigências como vagas de garagem obrigatórias e áreas de lazer, que encarecem os empreendimentos. Em muitos casos, segundo o setor, esses custos acabam sendo repassados às famílias, reduzindo a viabilidade dos projetos e o acesso à moradia.
A dificuldade também aparece em regiões com infraestrutura consolidada, como a Linha Verde. De acordo com a diretora de Região Metropolitana da Ademi-PR, Denise Schmid, custos adicionais, como a cobrança de potencial construtivo, acabam inviabilizando projetos voltados à baixa renda nessas áreas, mesmo quando há oferta de terrenos e acesso ao transporte.
Adensamento e integração são apontados como caminhos
Convidado do evento, o urbanista José Police Neto defendeu que as cidades precisam usar de forma mais eficiente os instrumentos previstos no Estatuto da Cidade para reduzir desigualdades e ampliar o acesso à moradia. Para ele, um dos principais erros é não direcionar incentivos para permitir que famílias de menor renda ocupem regiões bem localizadas. “Quando você não ajusta as regras, acaba empurrando essa população para a periferia, onde o custo social e urbano é maior”, afirmou.
Police também destacou que ampliar o acesso à moradia em áreas com infraestrutura pode fortalecer a própria dinâmica econômica da cidade. “É o investimento dessas famílias que ajuda a movimentar a economia e gerar desenvolvimento urbano”, disse.
Entre as soluções apontadas estão o aumento controlado da densidade, especialmente em regiões próximas ao transporte público, e a revisão de custos e exigências que recaem sobre os empreendimentos. A ideia, segundo ele, é tornar viável a produção de unidades mais acessíveis sem comprometer o planejamento urbano e a qualidade de vida.
Ao final, representantes do setor reforçaram que há uma “janela de oportunidade” com a revisão do Plano Diretor em andamento. A expectativa é que ajustes na legislação permitam ampliar a produção habitacional, reequilibrar o mercado e reduzir o déficit nos próximos anos, aproximando moradia, emprego e infraestrutura dentro da própria cidade. “Curitiba tem todas as condições para avançar, porque tem capacidade técnica, um setor produtivo estruturado e uma tradição de planejamento urbano”, conclui José Police.
