Sistema Financeiro da Habitação – Amortização do saldo devedor em equivalência ao reajuste dos salários (IV)

Dentre os inúmeros problemas que os contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação enfrentam, encontramos, de grande importância, a falta de amortização do saldo devedor que pode ocorrer, ainda quando as prestações estiverem sendo pagas em dias e segundo as regras para reajustamento do valor de cada prestação.

Para melhor compreensão da matéria, cremos seja de bom alvitre ressaltarmos que o valor da prestação deve ser mensurado de forma que possa quitar todo o encargo (o qual é composto da amortização, seguro, juros e correção monetária), e como conseqüência, ao final do contrato possam liquidar todo o saldo devedor, independentemente do sistema de amortização utilizado.

O desequilíbrio do contrato ocorre normalmente porque o reajuste do valor da prestação fica atrelado a um determinado índice e o saldo devedor a outro.

Por exemplo, quando o valor da prestação é corrigido através do Plano de Equivalência Salarial e o saldo devedor é reajustado pela TR, IPC, INPC, etc. Em qualquer uma desta hipótese, quando o reajuste salarial não acompanhar o reajuste destes índices o contrato ficará desequilibrado, passando a gerar amortização negativa, a qual mês- a- mês aumenta o saldo devedor, ainda que as prestações sejam pagas pontualmente e conforme pactuado.

Esta questão tem levado matemáticos, economistas, etc., assim como nossos tribunais, a fazerem os mais diversos estudos sobre juros (matéria que já abordamos anteriormente nesta mesma coluna), seja segundo a visão de que determinados planos de financiamento, em especial aqueles regidos pela tabela Price, estão contaminados de juros compostos, o que não seria tolerado pelo nosso direito em termos de contrato regidos pelas regras do Sistema Financeiro da Habitação, ou ainda porque houve premeditação do agente financeiro, ao fixar o valor da prestação de forma que já na primeira ou primeiras prestações eram insuficientes para pagamento dos encargos, tornando o contrato desequilibrado desde o seu início.

No Superior Tribunal de Justiça uma das fórmulas que recentemente está sendo discutida, refere-se à possibilidade, ou não, de aplicação da equivalência entre o reajusto dos salários do mutuário tanto para fins de reajustamento da prestação quanto para o saldo devedor, quando no contrato for pactuado de forma que as prestações devam obedecer às mesmas regras para os salários do mutuário.

A corrente contrária a esta regra baseia-se, dentre outros, nos argumentos de que “quatro regras devem ser necessariamente observadas nos contratos em espécie”:

a) a da transparência dos contratos, segundo a qual a informação clara e correta e lealmente sobre as cláusulas ajustadas devem imperar na formação do negócio jurídico;

b) a de que as cláusulas contratuais têm força de lei entre as partes, desde que não violem regra ou princípio legal posto no ordenamento jurídico;

c) a de que a validade do contrato se apoia na convenção firmada pelas partes, na licitude do objeto perseguido, na certeza da coisa negociada, na capacidade das partes e na liberdade com que foi manifestado o consenso;

d) a de que a nulidade dos contratos, por vícios ocultos ou princípio da conservação, só deve ser decretada em situações em que vícios graves e nítidos estejam presentes e que contribuam para gerar fortes distorções na substância do acordado.” (Min. Ari Pargendler, voto-vista, vencido, Resp. 335.171).

Neste mesmo julgado, a Ministra Nancy Andrighi, discorda da tese atrás posta, aos fundamentos de que “O Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional, após a crise do SFH, foi instituído com o objetivo de limitar e garantir aos mutuários que a prestação da moradia própria fosse reajustada com o mesmo percentual e segundo a mesma periodicidade do aumento salarial da categoria profissional do adquirente, ou, nos casos de aposentados, de pensionistas e de servidores públicos ativos e inativos, com o percentual correspondente à correção nominal de seus proventos, pensões e vencimentos ou salários.

Procurou-se, então, resgatar o sentido social e os princípios primeiros do SFH, qual seja, o respeito à capacidade aquisitiva do prestamista e a realização do mútuo imobiliário pela relação de equilíbrio financeiro a vigir durante o contrato, sem o qual inviável se revelaria o cumprimento do ajuste.

Neste diapasão, tanto infringe a lei 4.380/64 o desrespeito à equivalência salarial como o crescimento do saldo devedor em desacordo com a capacidade de adimplemento dos adquirentes. E, nesta distorção, os mutuários desprovidos da cobertura do FCVS acabam por comprar uma dívida impagável, já que, ao final do contrato, são os responsáveis pelo resíduo financiado, que cresce mensalmente, com juros extraordinários, enquanto as prestações mensais se dão conforme os salários que não acompanham a inflação e são, cada vez mas, achatados na política nacional.

Nesta linha de entendimento, garantir-se o reajuste das prestações mensais ao plano da equivalência salarial sem também adequar o saldo devedor à variação salarial em nada resolve o problema da amortização da dívida dos mutuários.

Assim, deve a correção do saldo devedor, ao invés, de atrelar-se à variação da Taxa Referencial Å TR, índice utilizado para a remuneração da poupança e do fundo de garantia, se sujeitar ao mesmo critério aplicável às prestações do financiamento.”

Os contratos regidos pelas regras do Sistema Financeiro da Habitação não podem ser interpretados pelas mesmas regras e princípios dos contratos em geral previstas no Código Civil, como direito privado, onde prevalece unicamente a vontade das partes manifestada no instrumento contratual firmado.

Isto porque, trata-se de direito público, inclusive relacionado na Constituição Federal ao garantir aos cidadãos direito à moradia, a qual, inegavelmente cuida-se de uma das necessidades à dignidade humana (art. 1º, inciso III, da CF). Além disso, deve ser enquadrado dentre aqueles que são considerados direitos sociais, e como tal, deve prevalecer o interesse da sociedade em detrimento do particular. Ou seja. Em caso de dúvida, prevalece a pretensão da sociedade no sentido de que todos os indivíduos tenham casa para morar.

Dentro deste quadro, não há dúvidas de que a posição adotada pela Ministra Nancy Andrighi, faz efetivamente interpretação das leis e dos contratos segundo a finalidade do Sistema Financeiro da Habitação, agasalhado no princípio da dignidade humana levada a preceito constitucional na nossa República, pela Carta Magna, sendo por isso, a que mais legalidade e justiça oferece às relações jurídicas na interpretação das normas ora em debate.