A maioria dos condomínios de Curitiba abriga moradores inadimplentes em relação às taxas do edifício, segundo o Sindicato de Habitação e Condomínios (Secovi) do Paraná. Não há dados sobre a média de inadimplência, mas existem casos de 40%, o que pode acabar em falência do condomínio. O número de pessoas que deixa de pagar cresceu muito depois do novo Código Civil, que diminuiu a multa de atraso para 2% do valor total. Os juros altos assustavam os condôminos, que pagavam a despesa em dia.
Apesar desse quadro, o condomínio Edifício Barão de Antonina, no centro de Curitiba, consegue ter índice zero de inadimplência há dois anos. O prédio, que tem 120 moradores instalados em 68 apartamentos, possui uma taxa de condomínio de R$ 160. Somando luz, água, gás e outras despesas, sai por R$ 210, em média.
O síndico Cláudio Merhy, que ocupa o cargo desde 2002, conta que o segredo é ser amigo do condômino e despertar uma relação de confiança: “O síndico tem que tirar a máscara de ferro, aquela imagem de ditador. A conversa é a base para tudo dentro do condomínio”, explica. “Se o síndico ganha a confiança e faz parte do convívio dos moradores, não tem por que dar errado”.
Como forma de estreitar ainda mais o laço de confiança, ele envia o balancete das contas mensais do condomínio para cada apartamento, deixa transparecer a procura por fornecedores que ofereçam qualidade com menor preço e dá descontos para quem paga no vencimento. Mas Merhy gosta mesmo de mostrar que é possível fazer benfeitorias no prédio sem precisar ratear o valor entre os moradores. “Consegui demonstrar que, pagando em dia, posso fazer benfeitorias sem colocar isso para eles. Não há necessidade de ratear tudo, pois é uma despesa a menos para os moradores, utilizando aquilo que já pagaram”, comenta o síndico.
Com o dinheiro em mãos, ele conseguiu a modernização dos elevadores, uma nova antena coletiva, luzes de emergência em todo o prédio, instalação de corrimãos nas escadas, pagar o seguro do edifício, manutenção dos extintores de incêndio, trocar cabos de aço dos elevadores, realizar a pintura do prédio e equipar a academia de ginástica disponível aos moradores. O prédio conta com porteiros durante todo o dia, circuito interno de TV, salão de festas, salão de jogos e churrasqueira coletiva. Para o síndico, todos esses trabalhos acabam incentivando os moradores a pagar a taxa corretamente.
Os pagamentos em dia também permitem quitar as contas do condomínio no vencimento. Ainda sobra dinheiro, que é aplicado em uma poupança. “Já temos a quantia necessária para pagar o 13.º salário e férias dos funcionários, que também não precisarão ser rateados”, revela Merhy.
Conversa
Ele orienta os síndicos de prédios com inadimplência a conversar com o condômino, saber o que está acontecendo e tentar negociar os valores. “Há dois casos de inadimplência: a de malandragem e a por necessidade. Se for a primeira, o condomínio tem condições de contratar um advogado e colocar o morador no Juizado Especial de Pequenas Causas”, aponta. “Mas se for por necessidade, o síndico precisa ver no que pode ajudar e tentar negociar a quitação dos pagamentos pendentes. Até o morador dorme sossegado, sem o pensamento de estar devendo. Não adianta levar na base do ferro e fogo”. A negociação também é o conselho do Secovi para os casos de inadimplência.