O sonho da casa própria acaba virando dor de cabeça para muitas pessoas que financiam sua residência pelo Sistema Financeiro de Habitação. De janeiro até 29 de setembro deste ano, a Coordenadoria de Proteção e Defesa do Consumidor do Paraná (Procon/PR) realizou 71 atendimentos sobre o tema – uma redução sensível em relação ao ano passado, quando o total foi de 302 casos. As principais reclamações se referem a dúvidas sobre cobrança, contratos e propostas não cumpridas, transferência e renegociação de dívidas.
Porém a queda do número de reclamações no Procon/PR não significa que os problemas diminuíram. Na maioria dos casos, o órgão tem orientado os mutuários a procurarem a Justiça, alegando que o processo administrativo não tem validade quando já existe alguma decisão judicial. Boa parte dos questionamentos sobre os financiamentos imobiliários é encaminhada para associações de defesa do consumidor. Através de parceria firmada com o Procon/PR, a Assaif (Associação dos Adquirentes de Imóveis Financiados) realiza gratuitamente o recálculo de consumidores com problemas de financiamento do imóvel. Em três anos de funcionamento, a associação já fez mais de 2 mil cálculos, que resultaram em 300 processos na Justiça.
“Fazemos o recálculo com toda base técnica e jurídica da matéria. Quando o resultado é bom, o que ocorre na maioria das vezes, encaminhamos para advogados especializados no assunto. Explicamos o que foi feito e o que poderá ser feito via judicial”, diz o presidente da Assaif, Andrés Carrillo. A entidade também efetivou uma parceria com o Portal Plaza Shopping, onde fornece informações e orientações aos mutuários nos finais de semana.
Nos recálculos, a Assaif faz uma projeção do financiamento. “Considerando a inflação e o congelamento do salário e da prestação, é calculado o valor do saldo devedor em função da conjuntura econômica atual”, explica Carrillo. O mutuário só vai ter custos quando ingressar com a ação (custas e honorários). O percentual de redução do saldo devedor varia conforme o caso.
Juro sobre juro no saldo devedor
Segundo Carrillo, a metodologia de cálculo da Assaif é a mesma da 1.ª Vara Especializada no SFH de Curitiba. O principal item é a não-aceitação da amortização negativa. “Principalmente nos planos de equivalência salarial, existem dois pesos no sistema de amortização. Se você corrige o saldo por um índice e a prestação por outro em épocas diferentes, o saldo cresce mais que a prestação e gera juros”, comenta.
“Como os bancos vivem de juros, se apropriam do valor da prestação para pagamento parcial dos juros. O que não foi pago é considerado amortização negativa, que é somado ao saldo devedor e sobre ele incidem juros sobre juros. Isso se torna uma bola de neve, uma dívida impagável depois de 10, 15 anos, quando o saldo equivale a 3 ou 4 vezes o valor de mercado do imóvel.” Duas decisões recentes do STJ determinam que o saldo devedor seja reajustado da mesma forma que a prestação para devolver o equilíbrio contratual ao financiamento. Por causa da disparidade dos índices adotados, na grande maioria dos contratos com mais de dez anos o recálculo resulta em quitação da dívida, cita Carrillo.
No Paraná, a estimativa é que existam cerca de 60 mil mutuários inadimplentes. Na média, os processos judiciais demoram quatro a cinco anos. A Assaif já tem um caso julgado, com sentença favorável, no tempo recorde de um ano e meio: a redução do saldo devedor de uma mutuária caiu de R$ 140.431,69 para R$ 33.893,68. O telefone da Assaif é (41) 324-7951.