O ambiente de juros baixos e a maior competição entre bancos abrem espaço para a busca por taxas mais atrativas e migração de empréstimos entre instituições.
Especialistas destacam que este é o momento ideal para a portabilidade de financiamentos imobiliários – que têm prazos mais longos e, consequentemente, podem fazer uma boa diferença no bolso. A troca da dívida é mais vantajosa para quem assinou contrato em anos anteriores, quando a Selic (taxa básica de juros) estava mais alta; hoje, é de 2% ao ano.
“A portabilidade já começa a valer a pena para todos aqueles que contrataram o crédito quando a Selic estava acima de 8,5% ao ano. Mas não adianta ver só a taxa: é preciso estar atento ao custo efetivo financeiro total”, afirmou Maurício Godoi, professor da Saint Paul Escola de Negócios, de São Paulo.
Normalmente, a portabilidade tem custos de avaliação de crédito, registros e averbação, seguros de danos ao imóvel e de morte e invalidez permanente, entre outras taxas. “Esse valor pode atingir até perto de uns R$ 3 mil ou R$ 3,5 mil”, diz Flavio Pretti, planejador financeiro da Planejar.
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Pretti recomenda que o mutuário apresente a proposta de portabilidade ao banco onde fez o empréstimo para tentar negociar taxas mais baratas. “Muitas vezes a instituição aceita baixar a taxa para que o cliente não vá embora”, diz.
O diretor de crédito imobiliário do Bradesco, Romero Gomes de Albuquerque, afirma que o banco normalmente oferece taxas iguais à do concorrente ou explica o custo que ele teria para fazer essa movimentação. “Não é interessante perdermos esse cliente. É um cliente de 10 anos, 12 anos que acaba cada vez mais fazendo uso dos produtos e serviços do banco”, disse o executivo.
Segundo Albuquerque, a demanda por portabilidade vem principalmente de mutuários com contratos mais antigos, que tomaram crédito quando a Selic ainda estava em dois dígitos. “Muitos clientes de concorrentes, que contrataram com juros a 10% ao ano, por exemplo, chegam até nós em busca de melhores oportunidades, mas o inverso também é verdadeiro”.
Os bancos oferecem diferentes taxas de juros a depender do perfil de risco de cada consumidor. Nos cinco maiores (Banco do Brasil, Bradesco, Caixa Econômica, Itaú Unibanco e Santander), as taxas mínimas do crédito atrelado à TR (taxa referencial, hoje zerada) variam de 6,25% ao ano (Caixa) a 6,99% (Santander).
Os juros também variam em relação às linhas. Alguns bancos oferecem financiamentos atrelados à inflação e à poupança. Essas linhas são bastante discutidas entre especialistas sobre sua viabilidade no longo prazo. Como são pós-fixadas, podem oscilar muito ao longo dos anos.
Quem pode fazer portabilidade?
A portabilidade só pode ser feita dentro da mesma modalidade. Quem contratou um financiamento atrelado ao IPCA (inflação), por exemplo, não pode trocar o crédito por um indexado à TR.
Caso o consumidor opte por fazer a portabilidade, Pretti afirma que é preciso continuar a gerir o dinheiro que sobra.
“Mesmo que a economia seja apenas de R$ 100 por mês, o consumidor precisa guardar esse dinheiro ou investir para que, de tempos em tempos, consiga abater o valor do financiamento. Isso também faz diferença”, afirma.
Os pedidos de portabilidade cresceram com a queda da Selic. De janeiro a agosto, foram 25.563 pedidos, segundo o Banco Central, mais do que o dobro de todas as solicitações feitas em 2019 (10.692).
Os pedidos efetivados também mais do que dobraram na mesma base de comparação: 9.036, contra 3.325.
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“O mercado imobiliário como um todo está bastante aquecido, e isso também gera busca maior pela portabilidade. Dar a opção para que o cliente migre seus recursos para o banco que escolher também aumenta a competitividade do mercado e oferece boas oportunidades aos consumidores”, disse o diretor de crédito imobiliário e consórcios do Itaú, Danilo Caffaro.
Para o diretor executivo de negócios imobiliários do Santander, Sandro Gamba, a busca deve continuar crescendo. “Ainda existem algumas incertezas fiscais e sobre o coronavírus no ambiente macro, mas o cenário é muito positivo. Todos os países que mantiveram as taxas de juros em níveis baixos por um longo período tiveram um crescimento exponencial no mercado imobiliário”, afirmou.