O uso do contrato particular por bancos e incorporadoras – e não de uma escritura pública – na hora de formalizar a compra de um imóvel, principalmente nos casos em que há financiamento, está sendo criticado pela Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg).
Avaliado de duas a três vezes mais caro e mais inseguro do que uma escritura pública, o contrato particular pode gerar problemas grandes, de acordo com o alerta da instituição. “O contrato particular esconde uma prática abusiva, já que além de gerar mais despesas para o consumidor, torna a sua posição mais fraca diante do contrato. Mas a pior parte fica por conta do impedimento do consumidor em escolher o melhor caminho, porque é a opção que é apresentada pelos bancos”, afirma o presidente da Anoreg, Rogério Portugal Bacellar.
A exigência pela celebração de um contrato particular acontece principalmente nos casos em que o comprador precisa fazer o financiamento do imóvel. “Há uma série de exigências para fazer um financiamento, e uma delas é o pagamento de uma taxa de cerca de R$ 1,5 mil para firmar o compromisso, o que custa até três vezes mais que uma escritura”, explica o presidente da Anoreg.
| Arquivo / O Estado |
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| Construtoras podem impor contrato particular, principalmente, no momento de financiar o imóvel |
Essa opção de contrato particular pode ficar suscetível a demandas judiciais e de difícil acesso da parte do mutuário, segundo acusa a Anoreg. “Muitas vezes, as cópias ficam somente com as instituições financeiras”, complementa Bacellar. Ele lembra o caso da incorporadora Encol como emblemático no quesito falta de segurança jurídica de um contrato particular. Com o negócio, aproximadamente 40 mil pessoas foram vítimas da falência da empresa, que era maior incorporadora e construtora do Brasil na segunda metade da década de 1990.
O Código Civil prevê a necessidade de escrituras públicas para negócios que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis. O contrato particular é permitido quando o valor do negócio for de até 30 vezes o maior salário mínimo, com intenção de desburocratizar o processo. No entanto, a Anoreg acusa a falta de assistência legal a quem se submete ao contrato particular. “Justamente as pessoas mais simples, que adquirem imóveis de valor de até 30 salários mínimos, e também as que necessitam de financiamento bancário, são as que ficam sem assistência legal”, defende Bacellar.
Possibilidade de mudança
Para tentar rever essa situação, a Anoreg está conversando com a diretoria de alguns bancos e aguarda uma resposta ou a possibilidade de maleabilidade para os contratos até o final deste mês de abril. A reportagem de O Estado entrou em contato com duas instituições ligadas às agências bancárias para repercutir a reclamação. A Federação Brasileira dos Bancos (Febraban) informou que não responde sobre esse tema. Já a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) não retornou os questionamentos feitos por O Estado.
Consultoria
Além da preocupação com a escritura e o registro, a compra de um imóvel exige que o consumidor faça um bom planejamento financeiro e que, principalmente, tome cuidados para não cair em armadilhas. A Anoreg informa que tabelionatos de notas prestam consultoria gratuita a quem deseja comprar um imóvel, tanto na planta como os já construídos. Mais cuidados: em caso de formalização da escritura, a taxa, variável, é cobrada.
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