A economia brasileira passa por um período de estabilidade nunca antes experimentada. Com a estabilidade, veio o apetite pelo consumo, a tranquilidade para contrair dívidas de longo prazo e a oportunidade de adquirir a tão sonhada casa própria. Nesse cenário positivo, o mercado imobiliário também vem crescendo a cada ano. Segundo o Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP), no ano de 2010 foram mais de 35.000 unidades residenciais vendidas. Esse número só contempla unidades novas.
Com esse aquecimento, além das unidades novas para moradia, muitos vislumbram uma oportunidade de investimento. Dessa maneira, acabam adquirindo imóveis usados, comerciais ou residenciais, muitas vezes para reforma e posterior venda ou locação.
Independentemente do motivo da aquisição, para se fazer uma compra de imóvel com segurança, seja novo ou usado, é preciso observar, ressalvadas as peculiaridades de cada situação, alguns pontos básicos:
– Para imóveis novos, é necessário que se verifique, primeiramente, se o processo de incorporação do empreendimento está corretamente registrado, bem como se foi constituído o patrimônio de afetação. Quando há patrimônio de afetação, significa dizer que o empreendimento está seguro.
O patrimônio de afetação é o conjunto de bens e recursos atribuídos a um determinado empreendimento, destacando-o dos demais empreendimentos ou bens de uma construtora. O empreendimento possui terreno, administração e contabilidade independente, não se confundindo com o patrimônio total da construtora/incorporadora. Assim, se ocorrer um comprometimento (falência) da empresa, o patrimônio de afetação (empreendimento) não será atingido por tal mazela, ficando seus compradores seguros. Normalmente, esse destaque de patrimônio se faz através de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE).
– Para imóveis usados, a primeira precaução é verificar se o vendedor é mesmo o proprietário do imóvel. Normalmente, imóveis que são vendidos por intermédio de imobiliárias são mais seguros com relação a isso, pois elas detêm essa informação, ou, ao menos, deveriam deter, por se tratar de uma obrigação legal da corretagem.
Outra precaução a ser tomada é exigir todas as certidões referentes ao imóvel objeto da compra, bem como as certidões referentes à pessoa do vendedor. A verificação das certidões serve para garantir que o objeto não possui qualquer pendência referente a tributos ou taxas e, no caso de imóveis em edifícios, nenhuma pendência condominial.
As certidões referentes ao vendedor, seja pessoa física ou jurídica, servem para verificar se a pessoa que está vendendo é idônea e não possui pendência judicial (execuções/cobranças) nem administrativa (protestos). Se existir alguma pendência é necessário solicitar maiores informações ao vendedor. A preocupação central, nesses casos, é verificar se o vendedor, ao se desfazer daquele imóvel, se tornará insolvente perante seus credores. Caso se confirme a inadimplência por parte do vendedor, seus credores poderão anular a venda e retomar o imóvel alienado, restando ao comprador apenas a possibilidade de ingressar com uma ação de regresso contra o vendedor.
Ante as oportunidades do mercado imobiliário e a ansiedade de se adquirir um imóvel, seja para moradia, seja para investimento, faz-se necessário a observação desses simples cuidados, para que sejam mitigados ou mensurados os riscos que envolvem a operação.
Raul Monegaglia é sócio do escritório Kurita, Bechtejew & Monegaglia – KBM Advogados – raul@kbmadvogados.com.br