Alguns entendimentos negam a prorrogação da fiança nos contratos de locação sob o argumento de que esta é vedada a interpretação extensiva.
Este argumento é frágil, pois, choca-se com os termos expressos da Lei do Inquilinato (art. 39) e põe por terra os princípios básicos que regem as obrigações entre particulares e o próprio trabalho de interpretação da lei. Nesta primeira das três parte que analisaremos este tema, durante as próximas semanas, trataremos de demonstrar o seguinte:
O argumento dos que defendem a limitação da responsabilidade do fiador ao tempo determinado do contrato de locação é fruto de uma crise de hermenêutica, isto é, de uma falha no processo de interpretação dos textos legais.
É bem verdade que o Código Civil revogado (art. 1483), assim como o que entrou em vigência a partir de janeiro de 2003, (art. 819) vedam a interpretação extensiva da fiança. A Lei não admite que a clausula que a institui seja analisada, de forma que se vá além do que traz convencionado o contrato.
Contudo, a conclusão pela prorrogação da fiança não é resultado de uma interpretação extensiva, pois, via de regra, o contrato traz expressamente estipulado que a fiança seguirá a locação se esta se estender por tempo indeterminado. Fica, portanto, o fiador responsável pela obrigação locatícia até a efetiva entrega das chaves.
Não se está concluindo que o contrato que estipulou a fiança diz mais do que consta da cláusula, mas exatamente o que vem expressado. No momento da contratação, o fiador aceitou que a garantia prestada se estendesse por tempo indeterminado.
O artigo 819 do Código Civil, ao vedar a interpretação restritiva, não traz comando imperativo no sentido de se determinar a interpretação extensiva. O referido artigo não manda que seja interpretada a fiança de forma restritiva. Mas dia que se limite a se retirar dos textos as cláusulas que tratam da fiança que esteja expressada, nada mais e nada a menos.
Se a cláusula que institui a fiança traz que se prorrogará por tempo indeterminado e é a pretensão do locador que os fiadores quitem o débito referente ao período indeterminado da locação. Como aceitar que a responsabilidade seja afastada sob o argumento de que é vedada interpretação extensiva?
Não se pode valer deste argumento por ser insubsistente. Os fiadores, de um modo geral, só tentam se livrar do encargo, quando são acionados judicialmente.
A prática mostra que os fiadores não demonstraram a intenção de se exonerar da fiança, até que o locatário se quede inadimplente. Houve a ciência plena da extensão da fiança, sendo o argumento utilizado com a finalidade de se furtar ao encargo assumido.
O fiador assumiu este encargo espontânea e livremente e, em constando do contrato os limites exatos do encargo assumido, é no mínimo má-fé alegar que não pretendeu ser fiador até a efetiva entrega das chaves, isto somente, após a inadimplência do afiançado.
A relação negocial nasceu, na maioria absoluta dos casos, somente em razão da presença do fiador. A praxe imobiliária aconselha a não realização do negócio sem uma garantia apta a cobri-lo. O locador cumpre de uma só vez sua obrigação principal entregando o imóvel. Enquanto que, a obrigação imposta ao locatário é de cumprimento sucessivo, mês a mês de suas responsabilidades.
Assim o risco inerente ao negócio que se firma exige o cuidado de se buscar garantia do cumprimento da obrigação. Pode afirmar que a locação se firma sem uma garantia, sendo a fiança a mais usada no mercado imobiliário.
Fere-se a boa-fé contratual admitir que o fiador possa se livrar dessa responsabilidade, apesar da acessoriedade do contrato de fiança. Na prática, a presença do fiador e a extensão de sua garantia até a efetiva entrega das chaves pelo locatário é a razão determinante para que o negócio principal se concretize.
José do Carmo Badaró
é Advogado especialista em Direito Imobiliário. badaro@jcbadaro.com.br