O assunto tem merecido algumas reflexões por pessoas que atuam nesta importante área de prestação de serviços. Em recente artigo publicado na Gazeta Mercantil, Antonio Pacheco Couto (diretor-presidente da Lello Condomínios), assim se expressou: ?Segurança, bem-estar, qualidade de vida. Esses são os objetivos fundamentais de qualquer cidadão que reside ou pretende residir em condomínios. Quem está no aconchego do lar e nunca exerceu o cargo de síndico talvez não tenha a real dimensão da complexa engrenagem que move a gestão de um condomínio, particularmente no Brasil após as recentes alterações na legislação tributária e fiscal, vigentes desde 2004. Hoje, os condomínios brasileiros são tratados como empresas das mais sofisticadas. Há um emaranhado de leis, medidas provisórias, normas e decretos que influem diretamente na administração condominial, incluindo rotinas trabalhistas e previdenciárias, recolhimentos dos mais diversos encargos e impostos, pagamentos de taxas, gestão e arquivo de centenas de documentos e outro sem número de atividades?. Analisando parte deste artigo e aliado ao acompanhamento diário de algumas situações da administração de condomínios, no caso concreto, é necessária também uma reflexão sobre a pouca ou nenhuma participação dos condôminos nas assembléias, deixando, assim, de acompanharem a realidade da situação da prestação de contas e da própria situação fiscal do condomínio.
Anualmente, de acordo com o art. 1.350 do CC/02 o Síndico deverá convocar assembléia geral ordinária, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, com parecer do Conselho Fiscal aprovando essas contas (situação sempre esquecida), a eleição do sindico e do conselho fiscal, caso o mandato seja anual, sendo a assembléia o momento adequado para que os condôminos, devidamente reunidos, conheçam e discutam a situação do condomínio. Neste sentido, tenho orientado que sejam apresentados na assembléia geral ordinária a Certidão do INSS e da Receita Federal, agora reunida na Certidão Negativa de Débito expedida pela Receita Federal do Brasil, assim como as certidões do FGTS e débitos trabalhistas. A apresentação dessas certidões, se negativas, demonstram que o Síndico e a Administradora estão recolhendo os encargos e impostos devidamente, assim como de nenhum débito trabalhista.
Outra situação que tenho presenciado é a falta do Parecer do Conselho Fiscal, tal qual como previsto no artigo 1.356 do CC/02, aprovando ou não a prestação de contas e submetendo à apreciação da Assembléia, como também a obrigatória matéria referente à apresentação do Orçamento Anual e da Contribuição dos condôminos (fixação da taxa mensal) para o novo exercício, além das situações previstas de eleição do sindico e dos membros do Conselho Fiscal. Sem a aprovação do Orçamento nada poderá ser cobrado dos condôminos, exceto o rateio mensal das despesas ordinárias e extraordinárias, essas desde que autorizadas em assembléia. Como exemplo, a cobrança de 13º salário/gratificação pela administradora ou pelo síndico, sem essa aprovação orçamentária, não tem nenhum valor jurídico e poderá ser questionada judicialmente.
Alguns síndicos ou administradoras não entregam o balancete mensal aos membros do conselho fiscal (normalmente pessoas leigas), que não a exigem ou que assinam sem conhecerem a realidade das contas apresentadas, esquecendo, entretanto, que são, solidariamente responsáveis com o Síndico (responsabilidade civil), por quaisquer irregularidades apuradas pelo Condomínio, ou ainda em fiscalização pelas autoridades competentes. Assim é muito importante a análise apurada das contas pelos membros do Conselho, facilitando a prestação de contas na assembléia anual. Outrossim, a falta de aprovação do orçamento (despesas ordinárias, salários, encargos, etc) inibe qualquer intenção de cobrança judicial do débito, por falta de requisito legal estatuído no mesmo artigo 1.350. Rubens C. Elias Filho (As Despesas do Condomínio Edilício, RT.2005), comentado este assunto, aponta: ?Por outro lado, a falta de aprovação da previsão orçamentária em Assembléia Geral deve sempre impedir a sua cobrança, já que não é facultado ao condomínio deixar de realizar assembléia para tal finalidade, uma vez por ano?.
Finalmente, é importante registrar que os condôminos, o síndico e a administradora devem empreender esforços para uma administração conjunta, solidária, tanto para preservar as contas do edifício, assim como em diminuir as despesas de consumo d?água (a empresa DECA tem bons produtos nessa área), energia elétrica, material de limpeza, racionalização funcional, considerando que a taxa mensal paga pelos condôminos já compromete boa parte da renda de seus moradores e que o imóvel pelo tempo vai necessitando de mais conservação e reformas.
Dalton A. S. Gabardo é advogado.
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