Um adquirente de um terreno a ser utilizado para uma construção que descobre após sua compra que não se pode construir neste terreno em virtude das regras de urbanismo pode questionar a validade do contrato de compra e venda?
Esta possibilidade existe e três fundamentos podem ser utilizados para invalidar o contrato: o erro sobre a substância (I), a obrigação do vendedor entregar o bem de conformidade com o que foi contratado (II) e a ação de nulidade fundamentada na existência de um vício oculto (III).
A – Ação fundada no erro sobre a substância
O êxito desta ação depende da interpretação que será dada a substância que constitui o objeto do contrato. Se esta for considerada como um elemento essencial do contrato, não resta dúvida que o contrato será invalidado.
A possibilidade em se construir sobre este terreno constitui-se no elemento essencial do contrato para o adquirente.
A autorização dada pela autoridade administrativa anexada ao terreno, a qual permite sua utilização para construção é apenas uma imaginação, ela não existe, por isso, não resta dúvida que o contrato é nulo.
B – A ação fundamentada na obrigação de entregar conforme o que foi contratado
A coisa que deve ser entregue pelo devedor é aquela que foi contratada e quando ela for diferente, ainda que seja melhor, o comprador não está obrigado a aceitá-la e pode requerer a resolução do contrato de compra e venda.
O bem entregue deve ser aquele que foi convencionado entre as partes sob o ponto de vista objetivo e também se ele atende a destinação que se espera do mesmo. O julgador deve analisar não somente a identidade do objeto entregue, mas também suas qualidades. Neste ponto esta ação se aproxima daquela ajuizado quando existe um vício oculto.
C – A ação de nulidade contratual fundamentada na existência de um vício oculto
O comprador tem a seu favor a garantia do que ele está comprando não está investida de um vício oculto porque se existir este defeito que torna a coisa imprópria a sua destinação ele poderá exigir dentro do prazo de 15 dias ( se não for uma relação de consumo e 90 se for uma relação de consumo) a contar do momento da constatação do defeito sua reparação ou então a resolução do contrato.
Conforme exposto, o comprador terá à sua disposição três fundamentos para requerer a invalidação do contrato de compra e venda de um terreno comprado quando este não for apto para ser utilizado na construção do bem esperado, cabendo-lhe a escolha de como estes fundamentos serão utilizados adequadamente dentro do prazo legal.
Robson Zanetti
é mestre e doutorando em Direito Comercial pela Universitè de Paris 1 Panthéon-Sorbonne. Especialista em Direito Comercial pela Università degli Studi di Milano.E-mail: robsonzanetti@hotmail.com