A aquisição ou transferência de um imóvel no Brasil demanda a compreensão de termos e procedimentos que, embora essenciais, frequentemente geram dúvidas. Entre eles, a escritura de imóvel e o registro de imóveis destacam-se como pilares da segurança jurídica.
Esclarecer a distinção entre esses dois documentos é crucial para assegurar a efetiva propriedade e proteger as partes envolvidas em qualquer transação imobiliária. Embora complementares, escritura e registro possuem funções distintas e são etapas sequenciais indispensáveis para a regularização imobiliária.
Formalizando o acordo contratual
A escritura pública de imóvel é o documento que oficializa o negócio jurídico de compra e venda (ou doação, permuta, entre outros) de um bem imóvel. Elaborada em um Cartório de Tabelionato de Notas por um tabelião – profissional com fé pública – sua principal função é atestar a vontade das partes envolvidas, registrando as condições acordadas, o valor da venda, a descrição detalhada do imóvel e as obrigações de cada um. Este é o primeiro passo para a formalização da propriedade.
Este instrumento confere validade jurídica à transação, protegendo as partes contra possíveis litígios e fraudes, e garante a autenticidade do acordo, uma vez que é elaborada com base na legislação vigente e arquivada permanentemente no cartório. Para transações imobiliárias cujo valor do imóvel é superior a 30 salários mínimos, a escritura pública é obrigatória para que o negócio tenha validade legal, conforme determina o Código Civil brasileiro.
Registro de imóveis: materialização da propriedade legal
Diferentemente da escritura, que é o ‘contrato’ formal do negócio, o registro de imóveis é o ato que efetivamente transfere a propriedade do bem para o nome do comprador, tornando-o o legítimo proprietário perante a lei e terceiros. Este procedimento é realizado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o bem está localizado, ou seja, aquele responsável pela região específica do imóvel.
O registro consiste na averbação da escritura (ou do contrato de financiamento, que em alguns casos a substitui) na matrícula do imóvel. A matrícula funciona como um histórico completo de todas as ocorrências e alterações jurídicas relacionadas ao bem. Somente após o registro na matrícula é que a propriedade se torna pública e oponível a terceiros, conferindo ao novo proprietário a plenitude dos direitos de usar, gozar e dispor do bem, consolidando a segurança patrimonial.
Escritura vs. Registro: distinções cruciais
A principal diferença entre a escritura e o registro reside em suas finalidades e efeitos jurídicos. A escritura cria o direito de propriedade para o comprador, formalizando o acordo entre as partes. Já o registro efetiva e publiciza esse direito, transferindo a titularidade do imóvel de forma legal e definitiva.
Sem o registro, mesmo com a escritura em mãos, o comprador não é considerado o proprietário legal do imóvel, e o antigo dono ainda figura como tal na matrícula. São, portanto, etapas sequenciais e interdependentes no processo de transferência de propriedade.
Garantindo os direitos do proprietário
A negligência em qualquer uma dessas etapas pode acarretar sérios riscos. Não lavrar a escritura (em casos onde é obrigatória) pode invalidar a transação. Mais comum e perigoso é não realizar o registro após a escritura. Um imóvel sem registro adequado na matrícula expõe o comprador a diversos problemas: a impossibilidade de provar sua propriedade, o risco de o vendedor tentar comercializar o mesmo bem para outra pessoa (o que configura fraude), ou de o imóvel ser penhorado por dívidas do antigo proprietário.
Além disso, sem o registro, o novo proprietário pode ter dificuldades para obter financiamentos utilizando o imóvel como garantia ou para realizar futuras transações de venda.
Em suma, enquanto a escritura pública é o contrato solene que materializa a vontade das partes em uma transação imobiliária, o registro de imóveis é o ato que confere publicidade e validade *erga omnes* (contra todos) àquela transação, consolidando a transferência da propriedade e garantindo a segurança jurídica do novo dono. Ambas as etapas são cruciais e devem ser cumpridas para que a compra e venda de um imóvel seja plenamente legal e segura.
Jornada digital na regularização de imóveis
Para quem busca serviços em cartórios, é importante saber que a modernização tem otimizado muitos processos. Embora os atos de lavratura da escritura e registro do imóvel ainda exijam conformidade legal e, em muitos casos, etapas presenciais, a preparação e a consulta de documentos preliminares são cada vez mais facilitadas por plataformas digitais. Muitos cartórios oferecem agendamento online, consulta de certidões e informações sobre os procedimentos, agilizando a gestão de documentos imobiliários e a jornada do cidadão na regularização de sua propriedade.