Comprar um imóvel é um passo grandioso e significativo na vida de muitas pessoas. No entanto, o entusiasmo da aquisição pode ser ofuscado por surpresas desagradáveis se não houver uma verificação minuciosa sobre a existência de dívidas vinculadas à propriedade.
A atenção na pesquisa de débitos é fundamental para garantir uma transação segura e evitar futuros transtornos legais e financeiros.
Este guia completo visa detalhar os principais passos e documentos necessários para consultar se um imóvel possui dívidas, oferecendo um roteiro essencial para compradores, vendedores e interessados em regularizar a situação de uma propriedade. Destacaremos também a praticidade dos cartórios digitais e outros serviços online na obtenção de informações.
Tipos de dívidas comuns em imóveis
Um imóvel pode estar sujeito a diversos tipos de dívidas que, em muitos casos, acompanham o bem mesmo após a mudança de proprietário. É crucial conhecê-las ao verificar dívidas de imóvel:
- IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano): Este tributo municipal anual é uma das dívidas de imóvel mais comuns. A falta de pagamento pode levar a cobranças judiciais e à inclusão do imóvel em dívida ativa.
- Taxas condominiais: Em condomínios, as cotas mensais não pagas geram dívidas atreladas ao imóvel, podendo o novo proprietário ser responsabilizado por essas pendências do imóvel.
- Financiamento/hipoteca/alienação fiduciária: São dívidas contraídas para a aquisição ou como garantia de empréstimos, e são sempre registradas na matrícula do imóvel.
- Taxas Municipais: Além do IPTU, alguns municípios cobram outras taxas, como coleta de lixo ou iluminação pública, que também podem acumular débitos imobiliários.
- Débitos de Serviços Públicos: Embora não sejam dívidas *do imóvel* em si, débitos de água, luz e gás podem gerar impedimentos para novas ligações ou até mesmo para a emissão da escritura em alguns cartórios, exigindo a quitação de dívidas.
- Penhoras e ações judiciais: Decisões judiciais podem determinar a penhora do imóvel para quitar dívidas do proprietário, o que restringe a sua livre comercialização.
Métodos de consulta de dívidas de imóvel
Para verificar a existência de dívidas, é crucial consultar diferentes fontes e solicitar certidões específicas. A boa notícia é que muitos desses procedimentos podem ser realizados de forma mais rápida e conveniente por meio de serviços digitais.
Cartório de registro de imóveis
O Cartório de Registro de Imóveis é a principal fonte de informações sobre a situação jurídica do bem, especialmente através de seus serviços digitais.
- Matrícula do imóvel atualizada: É o documento mais importante, uma espécie de “identidade” do imóvel. Nele constam todo o histórico da propriedade, desde a sua primeira averbação até as últimas alterações, incluindo o registro de propriedade, descrição do imóvel, ônus financeiros (como hipotecas, alienações fiduciárias), penhoras e ações judiciais. Muitos cartórios já oferecem a emissão online da matrícula, agilizando a consulta de débitos.
- Certidão de ônus reais: Emitida pelo cartório de registro de imóveis, esta certidão informa se há alguma pendência legal, financeira ou judicial que possa afetar a compra ou venda do imóvel, como hipotecas, penhoras, usufrutos ou outros gravames. Uma certidão negativa de ônus reais indica que não há pendências, enquanto uma positiva aponta a existência delas. Qualquer pessoa pode solicitar a emissão da certidão, bastando informar o número da matrícula ou dados que permitam sua localização. Atualmente, é possível obter este documento online em muitos cartórios digitais, muitas vezes em até 24 horas.
Prefeitura e Secretaria da Fazenda Municipa
A prefeitura ou Secretaria da Fazenda Municipal é o órgão responsável pelas dívidas municipais.
- Certidão Negativa de Débitos Imobiliários: Este documento, solicitado na prefeitura do município onde o imóvel está localizado, atesta que não há pendências de IPTU ou outras taxas municipais. É possível consultar débitos de IPTU no site da prefeitura, utilizando o número de inscrição do imóvel ou, em algumas cidades, o CPF/CNPJ do proprietário.
- Certificado de quitação de débitos de IPTU: Especificamente para o IPTU, comprova que o imposto está em dia, sendo crucial para a regularização de imóvel.
Administradora de condomínio
Para imóveis em condomínio, a verificação das taxas é vital.
- Declaração de quitação condominial (Certidão Negativa de Débito Condominial): Para imóveis em condomínio, é essencial solicitar ao síndico ou à administradora uma declaração que comprove a inexistência de débitos de condomínio. Dívidas condominiais são vinculadas ao imóvel e podem ser cobradas do novo proprietário.
Certidões do proprietário
É altamente recomendável solicitar certidões em nome do *proprietário* atual, pois algumas dívidas pessoais podem recair sobre o imóvel e impactar a transação.
- Certidões de ações cíveis, trabalhistas e federais: Indicam a existência de processos judiciais que podem levar à penhora do bem, comprometendo a segurança da transação imobiliária.
- Certidão negativa de débitos da Receita Federal e da dívida ativa da União: Demonstram a regularidade fiscal do proprietário, um ponto importante na checagem de dívidas.
- Certidão de Protestos: Revela se o proprietário tem títulos protestados em cartório, o que pode indicar instabilidade financeira. Muitos cartórios digitais oferecem a consulta e emissão dessas certidões de protesto.
Conclusão
A verificação de dívidas de imóvel é um processo que exige atenção e a consulta de múltiplos documentos em diferentes órgãos. Ignorar essa etapa pode resultar na aquisição de um bem com pendências, tornando o novo proprietário responsável por elas e gerando sérios prejuízos.
A assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário é sempre recomendada para garantir que todas as certidões sejam solicitadas, analisadas corretamente e que a transação seja realizada com total segurança jurídica, protegendo seu investimento e sua tranquilidade.