Comprar um imóvel costuma ser associado à segurança, valorização e construção de patrimônio. Entretanto, estar em um bairro conhecido ou adquirir um empreendimento visualmente atraente não significa, necessariamente, fazer um bom investimento.
Um imóvel pode valorizar no papel e, ainda assim, ser difícil de alugar ou vender. Também pode oferecer uma boa localização, mas apresentar condomínio elevado, planta pouco funcional ou um preço de compra que comprometa sua rentabilidade.
Curitiba apresenta uma demanda imobiliária relevante e chegou a aparecer entre as líderes do país no Índice de Demanda Imobiliária, desenvolvido pela Brain Inteligência Estratégica para a Câmara Brasileira da Indústria da Construção. Isso demonstra a força do mercado local, mas não transforma automaticamente qualquer lançamento em uma boa oportunidade.
Para compreender o que precisa ser observado antes de uma decisão, conversei com Bruno Botton, Douglas Modesto e André Botton, sócios-fundadores da Euron Invest, imobiliária que atua em Curitiba e também acompanha oportunidades no litoral do Paraná e de Santa Catarina.
A análise precisa começar antes da visita
A compra de um imóvel envolve elementos objetivos, mas também desperta emoções. Uma boa apresentação, uma vista agradável ou um apartamento decorado podem influenciar o comprador antes que ele analise números, custos e perspectivas.
O primeiro passo deveria ser compreender a finalidade da aquisição. O imóvel será utilizado para moradia, locação, valorização no longo prazo ou revenda? O comprador procura renda mensal ou pretende preservar parte do patrimônio? As respostas mudam os critérios da escolha.
Bruno chama a atenção para o fato de que até mesmo a compra destinada à moradia pode ser observada sob a perspectiva de investimento. Isso não significa escolher uma casa pensando apenas na revenda, mas avaliar se aquele patrimônio continuará fazendo sentido caso as necessidades da família mudem.
Na minha visão, um imóvel não se transforma em um bom negócio simplesmente porque poderá ser vendido por um valor maior. É necessário comparar essa valorização com os custos da operação, o tempo durante o qual o dinheiro permanecerá investido e a facilidade de encontrar outro comprador.
Localização é mais do que o nome do bairro
A localização costuma ser um dos primeiros argumentos utilizados para apresentar um empreendimento. Entretanto, dois imóveis situados no mesmo bairro podem ter condições diferentes de acesso, segurança, mobilidade, comércio e demanda.
Douglas ressalta que a análise não deveria terminar no nome conhecido de uma região. Bairros como Batel, Bigorrilho, Cabral e Juvevê possuem áreas com características distintas, e algumas quadras podem alterar a experiência do morador, a procura pela locação e a facilidade de revenda.
Durante a conversa, os sócios explicaram que utilizam como referência o modelo LPM, desenvolvido por Cézar Haik. A análise considera três dimensões: localização, produto e mercado.
A localização observa o entorno e o potencial da região. O produto considera planta, tipologia, qualidade da construção e histórico da incorporadora. Já o mercado procura compreender oferta, procura, possibilidade de locação e liquidez.
Esse tipo de análise não elimina o risco nem garante valorização. Sua importância está em reduzir decisões apoiadas apenas na aparência do empreendimento ou na promessa de que determinada região continuará crescendo indefinidamente.
O produto precisa encontrar uma demanda real
Um bom imóvel não é necessariamente o maior, o mais sofisticado ou o que oferece mais áreas comuns. Ele precisa fazer sentido para o público que poderá ocupá-lo ou comprá-lo posteriormente.
Os apartamentos compactos e studios ajudam a ilustrar essa questão. Eles podem atender estudantes, profissionais, investidores e pessoas que procuram praticidade. Porém, quando muitos empreendimentos semelhantes são lançados na mesma região, a concorrência pela locação e pela revenda também aumenta.
Não basta, portanto, observar o preço do metro quadrado. É necessário analisar quem pretende morar naquela área, quanto esse público consegue pagar, qual será o custo do condomínio e quantas unidades semelhantes estarão disponíveis.
A saúde financeira e a reputação da incorporadora também entram nessa avaliação. Prazo de entrega, qualidade construtiva, manutenção e assistência posterior podem influenciar tanto a experiência do proprietário quanto o valor futuro do imóvel.
Antes da constituição da Euron, Bruno e Douglas atuavam de maneira independente e começaram a trocar informações sobre regiões, empreendimentos e perfis de compradores. Posteriormente, André se juntou aos dois. A experiência ajudou a estruturar uma atuação baseada na análise dos imóveis, e não somente na apresentação dos lançamentos disponíveis.
Liquidez também faz parte do investimento
O valor anunciado de um imóvel não representa necessariamente o valor pelo qual ele será vendido. Entre colocar uma propriedade no mercado e encontrar um comprador pode existir uma diferença significativa de tempo e preço.
Liquidez é a capacidade de transformar o patrimônio novamente em dinheiro. Imóveis muito específicos, com custos elevados de manutenção ou direcionados a um público restrito podem exigir mais tempo para encontrar interessados.
André acrescenta que a análise precisa considerar a quantidade de imóveis semelhantes disponíveis, o perfil da demanda e as possibilidades de saída. Um empreendimento pode parecer interessante no lançamento, mas chegar à entrega concorrendo com dezenas de unidades oferecidas simultaneamente para venda ou locação.
Esse cuidado vale também para quem procura diversificar geograficamente. Um imóvel em Curitiba e outro no litoral podem responder a demandas distintas. Mas comprar em cidades diferentes não representa diversificação quando todas as decisões dependem da mesma expectativa de valorização.
Os sócios da Euron entendem que o imóvel deve fazer parte de uma estratégia patrimonial, sem necessariamente se tornar a única alternativa de investimento. A escolha precisa considerar os objetivos do comprador e a necessidade de manter parte dos recursos com maior liquidez.
Para mim, esse é um ponto importante. O imóvel pode contribuir para a proteção e a construção patrimonial, mas não deveria consumir todo o dinheiro disponível de uma pessoa ou família. Impostos, condomínio, manutenção, períodos sem locatário e emergências continuam existindo depois da assinatura do contrato.
A boa compra começa pelas perguntas certas
O mercado imobiliário reúne oportunidades, mas exige capacidade de separar expectativas de fundamentos. Uma região valorizada pode estar com preços acima de sua capacidade de gerar renda. Um imóvel barato pode exigir despesas não previstas. Um lançamento atraente pode chegar à entrega cercado por unidades concorrentes.
Antes de comprar, o interessado deveria perguntar: quem utilizará esse imóvel, qual renda ele poderá produzir, quais serão seus custos, quanto tempo posso permanecer com esse patrimônio e quem poderá comprá-lo de mim no futuro?
A decisão mais segura não nasce apenas da busca pelo imóvel ideal. Ela nasce da compreensão de que localização, características do produto, momento do mercado e realidade financeira precisam funcionar em conjunto.
Bruno Botton, Douglas Modesto e André Botton são sócios-fundadores da Euron Invest, imobiliária curitibana que atua com imóveis residenciais e oportunidades de investimento. A empresa pode ser encontrada no Instagram pelo perfil @euron.invest e pelo site euronimoveis.com.br.
Quer mais insights sobre o mundo dos negócios e investimentos? Me siga no Instagram @marlon.roza
Meu nome é Marlon Roza, sou seu Amigo de Negócios