Quem acompanha a coluna já conhece a Jornada do Investidor, série em que analisamos diferentes investimentos, suas características, seus riscos e a função que podem cumprir na construção de patrimônio. Agora, iniciamos um novo quadro: SERÁ QUE DÁ DINHEIRO?. A proposta é investigar oportunidades populares de negócios, geração de renda e investimentos para mostrar, sem promessas fáceis, quanto capital exigem, quais custos costumam ser ignorados, onde estão os riscos e em quais condições realmente podem gerar lucro. E, para começar, vamos analisar uma das possibilidades que mais despertam curiosidade: a compra de imóveis em leilão.
Comprar um imóvel por 20%, 30% ou até 50% abaixo do valor de mercado, resolver algumas pendências e revendê-lo com lucro. Vista dessa maneira, a operação parece uma das formas mais rápidas de ganhar dinheiro no mercado imobiliário.
Os anúncios reforçam essa percepção ao destacar apartamentos, casas e terrenos oferecidos por valores inferiores aos encontrados nas imobiliárias. O desconto existe e pode criar excelentes oportunidades. O problema é acreditar que a diferença entre o valor de mercado e o lance representa automaticamente o lucro do comprador.
Em leilões, o resultado começa a ser definido antes mesmo do lance, pela qualidade da análise. Quando o comprador considera apenas o preço de aquisição, o que parecia uma oportunidade pode se transformar em capital parado, custos inesperados e margem insuficiente.
Como funciona a compra de um imóvel em leilão?
Nos leilões judiciais, o imóvel é vendido dentro de um processo para pagamento de uma dívida. Nos extrajudiciais, é comum encontrar imóveis retomados por bancos após o não pagamento de financiamentos.
Nos judiciais, normalmente existe uma primeira praça, na qual o imóvel é oferecido por um valor relacionado à avaliação. Não havendo comprador, pode ocorrer uma segunda praça, com possibilidade de venda por um preço inferior, desde que não seja considerado vil pelo juízo. É nessa etapa que os maiores descontos costumam aparecer.
Também existem vendas diretas, licitações e disputas promovidas por instituições financeiras. Embora possam oferecer preços abaixo do mercado, as regras de pagamento, ocupação e responsabilidade pelas despesas variam.
O edital informa o lance mínimo, a forma de pagamento, a comissão do leiloeiro e as principais obrigações do comprador. Porém, a análise não deve parar nele. É necessário examinar a matrícula, o processo judicial, os débitos, a ocupação e as condições mercadológicas do imóvel.
O desconto anunciado não é o lucro
Imagine um apartamento avaliado em R$ 300 mil e arrematado por R$ 210 mil. À primeira vista, o comprador teria conquistado um desconto de R$ 90 mil.
Suponha uma comissão de 5% para o leiloeiro, equivalente a R$ 10.500. Considerando, apenas como exemplo, o ITBI de 2,7% praticado em Curitiba, seriam mais R$ 5.670. Acrescente R$ 25 mil entre documentação, apoio jurídico, regularização e reforma, além de R$ 8 mil com condomínio, impostos e manutenção.
O investimento alcançaria aproximadamente R$ 259 mil.
Se o imóvel fosse vendido por R$ 300 mil, ainda poderia existir comissão imobiliária e tributação sobre o ganho. Com uma comissão de venda de 6%, o proprietário receberia R$ 282 mil antes dos impostos. O lucro não seria de R$ 90 mil, mas algo próximo de R$ 23 mil.
Isso representa menos de 9% sobre o capital empregado, antes da tributação e sem considerar o custo de oportunidade. Se a operação durasse poucos meses, o resultado poderia ser interessante. Se demorasse um ano ou exigisse mais recursos para reforma e desocupação, a rentabilidade seria completamente diferente.
Desconto, faturamento da venda, lucro e rentabilidade não são a mesma coisa.
O valor de avaliação pode enganar
O preço indicado no edital não necessariamente representa o valor real de mercado. A avaliação pode ter sido feita meses antes, utilizar critérios diferentes daqueles praticados na região ou não refletir o estado de conservação.
Um apartamento avaliado em R$ 500 mil talvez tenha imóveis semelhantes anunciados por R$ 480 mil, mas efetivamente negociados por R$ 430 mil. Se o investidor calcular sua margem utilizando preços de anúncio, poderá superestimar o resultado.
É necessário pesquisar negócios comparáveis, considerar metragem, localização, vagas, idade do edifício, conservação, condomínio e liquidez. Para quem pretende revender, o preço de saída deve ser conservador. A operação precisa continuar fazendo sentido mesmo que a venda ocorra por um valor menor ou demore além do esperado.
Quais custos e riscos costumam ser ignorados?
Além da comissão do leiloeiro, podem existir ITBI, registro, carta de arrematação, honorários jurídicos, reforma, condomínio, IPTU, seguro, manutenção e despesas de desocupação.
A situação das dívidas exige atenção. Em 2024, o Superior Tribunal de Justiça definiu que o arrematante em leilão judicial não responde por débitos tributários anteriores à alienação, mesmo quando o edital tenta transferir essa obrigação. Isso não elimina a necessidade de analisar o processo e outras pendências, especialmente as condominiais.
Nas vendas realizadas por bancos, as condições podem ser diferentes. A Caixa informa que, em determinados imóveis, parte das despesas de condomínio e tributos pode ficar sob responsabilidade do comprador. O erro está em presumir que a regra encontrada em uma oferta será aplicada a todas as outras.
Também é necessário verificar a matrícula, coproprietários, usufrutos, ações judiciais e restrições. Como nem sempre é possível visitar internamente o imóvel, o orçamento de reforma precisa conter uma margem para imprevistos.
E se o imóvel estiver ocupado?
Esse é um dos principais riscos. Em diversas modalidades, cabe ao comprador providenciar a desocupação.
A situação pode ser resolvida por negociação, mas também pode exigir medida judicial. Nos dois casos, podem existir honorários, despesas, pagamentos negociados e demora.
Enquanto não recebe a posse, o comprador fica impossibilitado de reformar, alugar ou vender. Isso representa capital imobilizado e custos acumulados. O imóvel também pode ser entregue em condições piores do que as esperadas, aumentando o orçamento da reforma.
A condução da desocupação exige cuidado. Muitas vezes, o ocupante é o antigo proprietário que perdeu o imóvel por não conseguir pagar uma dívida. Mesmo quando o comprador possui direito à posse, uma abordagem inadequada pode aumentar o conflito e prolongar a solução.
É possível parcelar ou financiar?
Em alguns leilões judiciais, o Código de Processo Civil permite proposta com pelo menos 25% do valor à vista e o restante parcelado em até 30 meses, observadas as condições do processo. Contudo, propostas à vista podem ter preferência.
Nos imóveis oferecidos pela Caixa, pode existir possibilidade de financiamento e utilização do FGTS, dependendo da oferta. Outros aceitam somente recursos próprios.
Parcelar reduz a necessidade inicial de capital, mas não garante rentabilidade. Comissão, impostos, documentação e reforma frequentemente precisam ser pagos à vista. Se houver crédito, também será necessário considerar juros e prestações enquanto o imóvel ainda não produz renda.
O lance máximo deve ser definido antes
Leilões possuem um componente emocional. Ao acompanhar outros participantes aumentando os valores, o comprador pode abandonar os cálculos para não “perder” o imóvel. O problema é que vencer o leilão pode significar perder dinheiro.
O lance máximo deve ser estabelecido previamente. Para isso, parte-se do preço provável de venda e descontam-se reforma, documentação, impostos, comissões, manutenção, despesas jurídicas, margem de segurança e o lucro desejado.
Quando a disputa ultrapassa esse limite, a decisão racional é parar. O objetivo não é simplesmente adquirir um imóvel, mas comprar uma margem de segurança.
Também é recomendável construir três cenários. No favorável, a desocupação acontece rapidamente, a reforma permanece no orçamento e a venda ocorre pelo valor esperado. No intermediário, surgem atrasos e custos adicionais. No conservador, a venda demora, o preço precisa ser reduzido e a reforma fica mais cara.
Se a operação somente apresentar lucro no cenário otimista, provavelmente a margem é insuficiente.
A estratégia de saída muda a operação
Antes de comprar, é necessário decidir o destino do imóvel. Quem pretende revender deve priorizar liquidez, preço de aquisição e custo da reforma. Quem deseja alugar precisa calcular a renda líquida depois de condomínio, IPTU, vacância, manutenção e administração. Para uso próprio, pode ser aceitável uma rentabilidade financeira menor, desde que o desconto compense os riscos.
Também é preciso comparar o resultado com outras alternativas. Se o investidor aplicar R$ 259 mil e ganhar R$ 23 mil após um ano de trabalho, risco e capital imobilizado, deve avaliar se essa remuneração compensa diante de investimentos mais líquidos e menos trabalhosos.
Afinal, SERÁ QUE IMÓVEL DE LEILÃO DÁ DINHEIRO?
Sim! Pode dar bastante dinheiro, mas não apenas porque o imóvel aparece com um grande desconto. O resultado vem da capacidade de comprar abaixo do valor real, controlar custos, resolver questões jurídicas e executar corretamente a estratégia de saída.
A oportunidade faz mais sentido para quem possui capital, paciência, reserva para imprevistos e apoio jurídico e imobiliário. É menos adequada para quem depende de uma revenda rápida, comprometerá todo o dinheiro disponível ou está comprando somente porque o desconto parece grande.
Em leilões, o maior lance não é necessariamente o vencedor econômico. Muitas vezes, ganha quem consegue parar antes de pagar um preço que elimina a margem. O imóvel pode ser comprado abaixo do mercado e, ainda assim, produzir prejuízo. O que determina o resultado é quanto permanece depois que todos os custos, riscos e o tempo da operação são considerados.
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